个人住房抵押贷款培训课件.ppt

个人住房抵押贷款 掌 握 1. 个人住房贷款的概念、特点及种类。 2. 物权的分类和抵押权的特点。 3. 我国个人住房贷款业务的发展趋势判断。 4. 个人住房贷款的几种还款方式。 5. 银行贷后管理的内容。 第一节 概述 一、个人住房贷款的概念和特点 （一）概念： 贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。 （二）特点 1. 是银行主要的消费品种。 2. 必须设立担保。 3. 其基础是抵押权。 抵押权 ：抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。 抵押权的特点 ①属于担保物权，从属于债权而存在。 ②其担保的债权具有优先受偿权。 ③用益物权可设立抵押权。 所有权 土地承包经营权 物 权 的 分 类 土地使用权 用益物权 地役权 建设用地使用权 宅基地使用权 抵押权 担保物权 质权 留置权 4. 个人住房抵押贷款可以实行证券化。 5. 个人住房贷款业务具有一定的政策性。 6. 个人住房贷款业务成本较高，但效益较好。 二、个人住房贷款的种类 （一）政策性个人住房抵押贷款 （二）自营性个人住房抵押贷款 （三）个人住房组合贷款 三、我国个人住房信贷业务现状 （一）我国个人住房贷款发展的特点 1. 住房公积金贷款增长速度超过自营性个人住房贷款增 速； 2. 其投向具有向东部及主要沿海城市集中的特点； 3. 其对象以管理人员、技术人员和公司职员等中等收入 群体为主。 （二）我国个人住房贷款尚处于起步阶段 1. 贷款规模仍有进一步发展的空间 2. 个人住房贷款配套政策有待规范和统一 3. 个人住房贷款手续复杂 4. 个人住房贷款电子化程度不高 四、我国个人住房贷款业务前景 （一）业务发展环境的基本判断 （二）发展趋势判断 1. 市场竞争将日趋激烈； 2. 将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展； 3. 业务品种将出现多元化趋势，中间业务将得到大力发展； 4. 经营与管理将实现电子化、制度化和集约化； 5. 强化管理、防范风险将成为住房贷款业务持续发展的主要 课题； 6. 将出现证券化趋势； 7. 个人住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融 机构及其他中介机构将积极介入这一领域。 第二节 个人住房贷款的 申请、审查和审批 一、个人住房贷款的申请 （一）借款人资格 （二）申请人需要提供的材料 二、贷款审查 三、对抵押房地产的估价 四、借款人资信评估 （一）借款人的素质 （二）购房及还款能力 房价收入比 还贷收入比 （三）贷款保护能力 五、贷款审批 房价收入比 ＝ 住房价格 / 家庭年收入 我国的房价收入比是指本地区一套建筑面积为 60 ㎡ 的 经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。 房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越 低。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价 的中值，除以家庭年收入的中值。 按照国际惯例，目前比较通行的说法认为， 房价收入 比在 3--6 倍之间为合理区间 ，如考虑住房贷款因素，住房 消费占居民收入的比重应低于 30% 。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房 价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查， 全国大部分大中城市房价收入比超过 6 倍，其中北京、沈 阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了 20 甚 至更高。 第三节 个人住房贷款的发放 一、签订借款合同 二、贷款额度、期限和利率 （一）贷款额度 （二）贷款期限 （三）贷款利率 三、贷款还款方式 （一）等额本金还款法（递减还款法） （二）等额本息还款法 （三）累进偿还法 （四）提前还款 有一宗 等额本金偿还 的抵押贷款，额度为 10000 元，贷款期限为 30 年，贷款利率为 12% 。 ① 月数 1 2 3 4 … 360 ②当月 贷款余额 ③ 利息 ④每月 偿还本金 27.78 27.78 27.78 27.78 … … 27.78 … ③＋④ 每月付款额 ②－④ 月末贷款余额 9972.22 9944.44 9916.66 9888.88 … 0.00 10000.00 100.00 9972.22 9944.44 9916.66 … 27.78 等额本息法第 1 年每月的还款情况 月份 1 2 贷款余额 9997.13 偿还本金 2.86 偿还利息 100.00 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 36.42 1198.02 等额本金还款法与 等额本息还款法的比较 1. 在支付方式上 2. 在贷款余额上：等额本金还款法的贷款余 额始终小于等额本息还款法的贷款余额，但 是两者的差距不大。 3. 在节约利息上：两种方式是一样的。 四、抵押权登记 （一）住房抵押登记 1. 登记时限 2. 应提供的文件 3. 房屋抵押权的