民法典案例解析--合同编--典型合同之中介合同.pdfVIP

中介合同 第九百六十一条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的 机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 条文要义 本条是对中介合同概念的规定。 中介合同，是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立 合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。报告订约机会的中介称为报 告中介，媒介合同的中介称媒介中介。在中介合同中，提供报告订约机 会或提供交易媒介的一方为中介人，给付报酬的一方为委托人。 中介也叫居间，是古老的商业现象，在古希腊即已出现。中世纪的 中介带有公职性质，非为中介人团体成员不得进行中介活动。其后的中 介活动都带有官营性质，禁止私自从事中介活动。我国古代将中介人称 为“互郎”，是指促进双方交易成交而从中取酬的中间人，习惯称其 为“牙行”或“牙纪”，民间将其称为“对缝” 。 中介合同的特征是： （1）中介合同为有名合同，立法承认中介合 同的独立地位，不予禁止。 （2 ）中介合同是一方为他方报告订约机会 或为订约提供媒介服务的合同。 （3 ）中介合同为有偿、诺成和不要式 合同。 （4 ）中介合同委托人给付义务的履行有不确定性，是否付给中 介人报酬也是不确定的。 （5 ）中介合同的主体具有特殊性，须为经过 核准可以从事中介营业的法人或自然人。 案例评析 宁波市顺得房地产经纪有限公司与徐某某居间合同纠纷案[1] 案情：经原告中介，原、被告与案外人罗某某、柴某某签订 《存量 房屋买卖中介合同》，约定罗某某、柴某某将其所有的位于宁波市鄞州 区邱隘镇汇悦湾花苑××幢××号×××室的不动产卖予被告，并约定中介服 务费若干元。现被告至今未予支付引起诉讼。法院认为，居间合同具有 有偿性，是诺成、不要式合同，居间人与委托人的意思表示一致，居间 合同即可成立，无须实际交付。原告已促成被告与卖方签订 《存量房屋 买卖中介合同》，居间服务即完成，被告应按约支付服务费。原告的诉 讼请求于法有据，本院予以支持。 评析：中介合同亦为居间合同，其最重要的特点就是不介入双方的 合同关系中，只是为合同双方提供中介服务，主要服务内容有提供订约 机会、提供交易媒介等。本案中，原告作为房地产经纪公司，其义务即 是提供相应房屋信息、买卖家信息、促成房屋买卖合同成立。根据民法 典第961条的规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或 者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，中介人有权基于 其中介服务要求委托人支付相应的报酬。 第九百六十二条　中介人应当就有关订立合同的事项向委托人 如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情 况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 条文要义 本条是对中介人报告义务和忠实义务的规定。 中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，是中介合同中介 人应负的主要义务。在报告中介中，中介人对于订约事项，应就其所知 据实地报告给委托人，中介人对相对人没有报告委托人有关情况的义 务。在媒介中介中，中介人应将有关订约的事项据实报告给各方当事 人，媒介中介的报告义务是向双方的报告义务。 忠实义务，是指中介合同不管是单务的还是双务的，中介人就自己 所为的中介活动都负有遵守诚实信用原则的义务，不得对订立合同实施 不利影响，影响合同的订立或者损害委托人的利益，对所提供的信息、 成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。中介人故意 隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益 的，不得请求支付报酬，造成委托人损害的，应当承担赔偿责任。 案例评析 武某某与周某某、王某某行纪合同纠纷案[2] 案情：原告武某某通过曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务部介 绍，在2017年12月17 日与被告周某某签订了房屋买卖合同，交付首付款 及中介费，被告将房屋钥匙交给了原告。后原告催促被告周某某进行过 户时，才得知因被告周某某欠钱，该房屋被法院进行了查封，无法进行 过户，并且查封该房产的时间在双方签订购房合同之前。原告诉被告周 某某与其妻王某某共同承担责任，曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务 部因提供购房信息有误，应承担连带赔偿责任。法院认为，武某某、被 告周某某与被告兰考兰桐房产中介服务部之间虽未签订书面合同，但均 已形成事实上的中介合同关系；此外，被告兰考兰桐房产中介服务部虽