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中介合同
第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的
机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
条文要义
本条是对中介合同概念的规定。
中介合同,是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立
合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。报告订约机会的中介称为报
告中介,媒介合同的中介称媒介中介。在中介合同中,提供报告订约机
会或提供交易媒介的一方为中介人,给付报酬的一方为委托人。
中介也叫居间,是古老的商业现象,在古希腊即已出现。中世纪的
中介带有公职性质,非为中介人团体成员不得进行中介活动。其后的中
介活动都带有官营性质,禁止私自从事中介活动。我国古代将中介人称
为“互郎”,是指促进双方交易成交而从中取酬的中间人,习惯称其
为“牙行”或“牙纪”,民间将其称为“对缝” 。
中介合同的特征是: (1)中介合同为有名合同,立法承认中介合
同的独立地位,不予禁止。 (2 )中介合同是一方为他方报告订约机会
或为订约提供媒介服务的合同。 (3 )中介合同为有偿、诺成和不要式
合同。 (4 )中介合同委托人给付义务的履行有不确定性,是否付给中
介人报酬也是不确定的。 (5 )中介合同的主体具有特殊性,须为经过
核准可以从事中介营业的法人或自然人。
案例评析
宁波市顺得房地产经纪有限公司与徐某某居间合同纠纷案[1]
案情:经原告中介,原、被告与案外人罗某某、柴某某签订 《存量
房屋买卖中介合同》,约定罗某某、柴某某将其所有的位于宁波市鄞州
区邱隘镇汇悦湾花苑××幢××号×××室的不动产卖予被告,并约定中介服
务费若干元。现被告至今未予支付引起诉讼。法院认为,居间合同具有
有偿性,是诺成、不要式合同,居间人与委托人的意思表示一致,居间
合同即可成立,无须实际交付。原告已促成被告与卖方签订 《存量房屋
买卖中介合同》,居间服务即完成,被告应按约支付服务费。原告的诉
讼请求于法有据,本院予以支持。
评析:中介合同亦为居间合同,其最重要的特点就是不介入双方的
合同关系中,只是为合同双方提供中介服务,主要服务内容有提供订约
机会、提供交易媒介等。本案中,原告作为房地产经纪公司,其义务即
是提供相应房屋信息、买卖家信息、促成房屋买卖合同成立。根据民法
典第961条的规定,中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或
者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,中介人有权基于
其中介服务要求委托人支付相应的报酬。
第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人
如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情
况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
条文要义
本条是对中介人报告义务和忠实义务的规定。
中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告,是中介合同中介
人应负的主要义务。在报告中介中,中介人对于订约事项,应就其所知
据实地报告给委托人,中介人对相对人没有报告委托人有关情况的义
务。在媒介中介中,中介人应将有关订约的事项据实报告给各方当事
人,媒介中介的报告义务是向双方的报告义务。
忠实义务,是指中介合同不管是单务的还是双务的,中介人就自己
所为的中介活动都负有遵守诚实信用原则的义务,不得对订立合同实施
不利影响,影响合同的订立或者损害委托人的利益,对所提供的信息、
成交机会以及后来的订约情况,负有向其他人保密的义务。中介人故意
隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益
的,不得请求支付报酬,造成委托人损害的,应当承担赔偿责任。
案例评析
武某某与周某某、王某某行纪合同纠纷案[2]
案情:原告武某某通过曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务部介
绍,在2017年12月17 日与被告周某某签订了房屋买卖合同,交付首付款
及中介费,被告将房屋钥匙交给了原告。后原告催促被告周某某进行过
户时,才得知因被告周某某欠钱,该房屋被法院进行了查封,无法进行
过户,并且查封该房产的时间在双方签订购房合同之前。原告诉被告周
某某与其妻王某某共同承担责任,曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务
部因提供购房信息有误,应承担连带赔偿责任。法院认为,武某某、被
告周某某与被告兰考兰桐房产中介服务部之间虽未签订书面合同,但均
已形成事实上的中介合同关系;此外,被告兰考兰桐房产中介服务部虽
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