民法典案例解析--合同编--典型合同之中介合同.pdfVIP

民法典案例解析--合同编--典型合同之中介合同.pdf

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中介合同 第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的 机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。 条文要义 本条是对中介合同概念的规定。 中介合同,是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立 合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。报告订约机会的中介称为报 告中介,媒介合同的中介称媒介中介。在中介合同中,提供报告订约机 会或提供交易媒介的一方为中介人,给付报酬的一方为委托人。 中介也叫居间,是古老的商业现象,在古希腊即已出现。中世纪的 中介带有公职性质,非为中介人团体成员不得进行中介活动。其后的中 介活动都带有官营性质,禁止私自从事中介活动。我国古代将中介人称 为“互郎”,是指促进双方交易成交而从中取酬的中间人,习惯称其 为“牙行”或“牙纪”,民间将其称为“对缝” 。 中介合同的特征是: (1)中介合同为有名合同,立法承认中介合 同的独立地位,不予禁止。 (2 )中介合同是一方为他方报告订约机会 或为订约提供媒介服务的合同。 (3 )中介合同为有偿、诺成和不要式 合同。 (4 )中介合同委托人给付义务的履行有不确定性,是否付给中 介人报酬也是不确定的。 (5 )中介合同的主体具有特殊性,须为经过 核准可以从事中介营业的法人或自然人。 案例评析 宁波市顺得房地产经纪有限公司与徐某某居间合同纠纷案[1] 案情:经原告中介,原、被告与案外人罗某某、柴某某签订 《存量 房屋买卖中介合同》,约定罗某某、柴某某将其所有的位于宁波市鄞州 区邱隘镇汇悦湾花苑××幢××号×××室的不动产卖予被告,并约定中介服 务费若干元。现被告至今未予支付引起诉讼。法院认为,居间合同具有 有偿性,是诺成、不要式合同,居间人与委托人的意思表示一致,居间 合同即可成立,无须实际交付。原告已促成被告与卖方签订 《存量房屋 买卖中介合同》,居间服务即完成,被告应按约支付服务费。原告的诉 讼请求于法有据,本院予以支持。 评析:中介合同亦为居间合同,其最重要的特点就是不介入双方的 合同关系中,只是为合同双方提供中介服务,主要服务内容有提供订约 机会、提供交易媒介等。本案中,原告作为房地产经纪公司,其义务即 是提供相应房屋信息、买卖家信息、促成房屋买卖合同成立。根据民法 典第961条的规定,中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或 者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,中介人有权基于 其中介服务要求委托人支付相应的报酬。 第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人 如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情 况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 条文要义 本条是对中介人报告义务和忠实义务的规定。 中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告,是中介合同中介 人应负的主要义务。在报告中介中,中介人对于订约事项,应就其所知 据实地报告给委托人,中介人对相对人没有报告委托人有关情况的义 务。在媒介中介中,中介人应将有关订约的事项据实报告给各方当事 人,媒介中介的报告义务是向双方的报告义务。 忠实义务,是指中介合同不管是单务的还是双务的,中介人就自己 所为的中介活动都负有遵守诚实信用原则的义务,不得对订立合同实施 不利影响,影响合同的订立或者损害委托人的利益,对所提供的信息、 成交机会以及后来的订约情况,负有向其他人保密的义务。中介人故意 隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益 的,不得请求支付报酬,造成委托人损害的,应当承担赔偿责任。 案例评析 武某某与周某某、王某某行纪合同纠纷案[2] 案情:原告武某某通过曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务部介 绍,在2017年12月17 日与被告周某某签订了房屋买卖合同,交付首付款 及中介费,被告将房屋钥匙交给了原告。后原告催促被告周某某进行过 户时,才得知因被告周某某欠钱,该房屋被法院进行了查封,无法进行 过户,并且查封该房产的时间在双方签订购房合同之前。原告诉被告周 某某与其妻王某某共同承担责任,曹某某经营的兰考兰桐房产中介服务 部因提供购房信息有误,应承担连带赔偿责任。法院认为,武某某、被 告周某某与被告兰考兰桐房产中介服务部之间虽未签订书面合同,但均 已形成事实上的中介合同关系;此外,被告兰考兰桐房产中介服务部虽

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