房地产融资模式详解课件.ppt

14 、房地产项目股权合作——优缺点、动态、总结 优势分析 ? 由于是针对单个项目，所以相对简单，操作时间较 短； ? 能解决单个项目的融资问题。 劣势分析 ? 因为采用股权合作方式，成本高； ? 项目层面融资，融资具有短期性： ? 从公司角度看，房地产公司私募的意义要比项目合作的 意义重要的多。 动态： ? 2015 年 5 月 14 日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合 作关系，计划在国内外项目开展深度合作，未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目 中商业部分，万科开发项目中住宅部分。 ? 不可否认的是，未来房地产市场会有更多的“联盟”出现，其巨头们的“集中度”与“占有率”会凶猛上升。譬如绿 地、恒大、保利、中海、招商、碧桂园、雅居乐等千亿以上房企，都可以联合。一旦形成香港大房企“格局”，中国 内地新一轮中小房企淘汰出局的命运不可避免，破产、收购、退出、合作的选择必然成为现实。 15 、房地产企业债券 房地产企业债券是指房地产企业直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付 利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者与发行 者之间是一种债券债务关系。 动态： ? 近几年我国债券市场发展迅速， 2015 年 6 月底，债券市场总托管余额已达到 39.5 万亿元，是 2008 年底的近 4 倍，债券融资 余额达到贷款余额的 44.5% ，债券已然成为我国第二大融资方式。 ? 今年 1~7 月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有 54 家房企发布国内债 券融资预案 , 再加上 7 月份万达、龙湖等公司债的发行， 1~7 月房企债券拟融资规模将超过 2000 亿元。另据联合资讯评估 公司统计， 2015 年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过 50% 。 15 、房地产企业债券——优缺点 优势分析 ? 它具有快速便捷灵活的特性，通常情况下，企业债 从审批到发行，一般至少要半年，而短期融资券从 审核到发行只要半个月时间就可以。 ? 成本低，一年期的短期融资券收益率基本稳定在 3.2% ～ 3.7% 之间，即使加上发行费用，也比银行同 期贷款便宜很多。 劣势分析 ? 对房地产企业要求很高 ? 融资风险大、融资弹性小 ? 还具有建立信誉、透明度高等优势。 ? 现阶段债券发行主要还是针对一些资本金比较雄厚、现金流状况良好、具有很强财务实力和偿债能力的大型企业。 16 、房地产企业收购和兼并 现金流充足的房地产企业收购和兼并有项目、没有资金实力的房地产公司，这几年频频发生，其实这正 是房地产融资的一种形式，被收购企业通过这种被动的方式进行房地产的融资。 案例分析 ? 作为上海市政府全资拥有的投资控股型集团公司，上实集团是上海市政府于 1981 年在香港注册成立的企业，也是上海 市在海外建立规模最大、实力最强的综合性企业集团。该集团旗下拥有三家上市企业，即上实控股（ 0363.HK ）、上实 联合（ 600607.SH ）和上实发展（ 600748.SH ），并成为多家上市企业的主要股东，上实的资金流和土地储备量非常强势。 ? 在上实集团原先的业务范围中，包括有医药、房地产、基础设施、信息技术和崇明东滩生态综合园区等，但在近几年 之中，上实集团开始逐步剥离非主营业务，以医药、房地产、国际经贸为三大主业板块进行重组。特别是由于多家子 公司皆有涉及房地产业务且各自为政，因此上实集团特地在组建上实地产，以期将旗下所有房地产业务划归统一管理。 ? 城开集团为上海徐汇区区属企业，公司内部开发项目多，其中包括有徐家汇中心这一超大型商业项目。徐家汇中心项 目占地面积为 13.2 公顷，总建筑面积为 62.9 万平方米，综合容积率为 4.8 ，地块性质为综合性用地。而目前正在拆迁之中 的徐家汇 88 号地块，是徐家汇中心的核心部分。在城开集团的计划中，包括了徐家汇 88 号地块及附近住宅区的徐家汇 中心项目，预计投资总额将超过 200 亿元。资金压力非常大。此外，城开集团还在安徽合肥、江苏昆山等地各有项目， 上海内外环间占地约 1022.5 公顷的万源城住宅项目也在发展之中；企业对资金的要求非常大。 ? 这两个企业具有比较强的互补性，收购企业为资金充足、缺乏项目，被收购企业项目多，缺乏资金。 6 、买壳上市——优劣势、动态及总结 优势分析 ? 可以回避上市繁杂的手续、规避上市的限制 ； ? 时间短，首次