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一旦忽视税收成本，城市更新项目或将亏损严重 三旧改造是一个复杂的工程。在原有建筑物的基础上更新改造的困难，远远大于空地新建房屋。其中涉及的法律关系和 遗留历史问题通常没有常规的现成解决方案和法律依据。 其中涉及的税务问题是无法绕开的议题，直接决定三旧改造是否成功的关键要素。 很多三旧改造项目因为忽视了税收成 本，导致三旧改造项目最终亏损。以下，我们将集中探讨三旧改造过程中的税费问题。 01、拆迁主体的土地成本的入账成本 三旧改造的税收问题关键是土地增值税，土地增值税的关键问题是土地的入账成本。能够解决了土地入帐成本，三旧改 造的涉税问题旧解决了一半以上。 三旧改造涉及的土地成本的原始成本比较低， 通过常规的资产转让方式， 将会导致“拿 地阶段”的税负较高和资金沉淀问题。如果以原始成本入帐土，将会导致“销售阶段”的巨额土地增值税。有没有合法 途径，既能实现土地溢价入帐，又降低前期费用，还能大幅降低后期税负呢？问题的关键是利用政府征收环节的税收优 惠政策。 1. 应当尽量使用政府征收模式。通过政府征收方式，被拆迁主体能享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠 和企业所得税的延期缴纳的特殊政策。拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土 地增值税的成本。 2. 拆迁主体与被拆迁主体不一致。被拆迁主体自行改造，不能享受税收优惠，土地溢价将部分无法入帐，导致销售环 节承担高额的税费。被拆迁主体应另外成立公司，以新成立公司作为拆迁主体享受税收优惠政策 3. 在拆迁补偿合同要病名土地的出让代价。拆迁主体应当与被拆迁主体、政府部门在拆迁补偿合同中约定将拆迁补偿 款、青苗补助款、市政配套等作为土地出让代价。在取得当地政府及房产部门、建设部门的支持，同时约定回迁房和公 共配套用房不预售， 登记价格为市场公允价格， 回迁房登记在拆迁主体名下后转移登记在被拆迁人或政府指定的第三方。 4. 在政策许可和适当情况下，双抬头是最适合节省税费的方式。双抬头是指拆迁主体和被拆迁主体作为三旧改造的主 体，以合作开发的方式进行改造。但是在实际操作过程中，双抬头的方式在建设、销售和融资方面可能存在较大困难， 需要三旧改造的拆迁主体结合实际情况，综合衡量税收、当地政策和其他经济成本等因素。 02、征返用地的土地入帐成本 征返用地是政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。根据《东莞市征收农村集体土 地、留用地管理实施意见》（东国土资〔 2013〕124 号）的第三条规定，征返用地“按实际征收土地面积的 10%安排” 1. 征返用地可按照评估价格入帐。征返用地的土地价格应该包括两个部分，一部分是交纳的土地出让金，另外一部分 是土地征收补偿金额。例如国家征收了 100 亩的用地，同时返还 10 亩给村集体。村集体支付 10 亩地的土地出让金，同 时失去 100 亩地的使用权。因此以交纳的土地出让金作为土地成本是不正确的。 2. 争取征返用地的二次变更主体政策。根据深圳的征返用地政策，征返用地经过村股东大会五分之四表决通过后，可 以通过招拍挂及协议出让方式转让。村集体首次转让征返用地时，允许采用补充协议变更土地出让合同受让人的方式。 东莞地区可以借鉴深圳的先进经验，规避转让土地使用权的税费。 03、拆迁补偿合同不属于印花税的征税范围 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证： 1. 购销、加工承揽、建设工程承包、财 产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； 2. 产权转移书据； 3. 营业账簿； 4. 权利、许可证照； 5. 经财政部确定征税的其他凭证。 印花税属于列举性质的凭证税， 凡列举的凭证都应当缴纳印花税， 未列举的凭证就不需要缴纳印花税。 04、拆迁方确认土地权属的契税 1. 减免土地出让金，不能减少契税的计算依据。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的 批复》（国税函 [2005]436 号）规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使 用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 2. 取得土地支付的安置费、补偿费 等作为契税的计算依据。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税