梁晶晶商业地产的业态定位盈利模式.pdf

主持人： 下面请出佳阳商业地产投资策划有限公司梁晶晶女士。 她的演讲主题是商业地产的 盈利模式。 梁晶晶：大家好！今天听了一个下午，可能整个下午都在讲如何融资、贷款。商业地产 是我们公司第 18 年在国内市场的历史，在这里讲一下商业地产如何盈利的问题。 现在商业地产通过这些新政策影响， 销售的价格受到一定的冷却， 在政策影响下交易成 本的提高，对商业地产会有什么样的影响呢？在策略上和开发的资本战略和营销的利益均衡 点上， 怎样结合现在的市场融资环境和现在的政策交易成本， 而去通过一些策略， 让商业地 产的开发能够达到利益最大化呢？在这里跟大家讲一下。 商业地产大家可以看到商业地产的一个开发流程， 和住宅的开发有一个很大的区别， 就 是说它有相关的几个利益者， 比住宅是复杂一些。 住宅可能目标就是针对购房者的需求， 整 个产品能够满足这一方， 就可以成功， 销售成功就可以盈利成功。 而商业地产涉及到相关几 个利益者，比如说开发商、投资商铺的小业主，还有零售商，以及经营者、消费者。购物中 心的购物者对购物中心以及商业地产的开发， 得到他应有的利益以及想要的利益， 也就是说 在商业地产领域， 来这里投资不是说通过感性的想法或者舒适的想法满足他的投资需求心理， 在这个过程中，所有相关利益者都要获利。 开发商开发的过程中，应该如何去把握一个资本战略呢，能够满足他自己开发的利益， 又能够满足几个相关的利益者？刚才也说了住宅开发的盈利收入，也就是说在这个模型里， 也可以看到总的投入， 就是总收入减少总投入等于总利润。 拥有一个庞大的资金， 或者说已 经很大的一个银行， 或者说融资机构， 在背后撑着你， 怎样使用你这笔钱， 使你利益最大化。 做商业地产的人已经看到很多城市， 甚至在一线城市也有看到大型的商业项目失败， 这个失 败不是丢掉一二亿， 可能是丢掉十几二十亿， 甚至在一些黄金的一流地段， 步行街也发行有 烂掉的商业地产， 往往可能不是单纯因为资金的短缺， 或者是因为在资金链上断掉导致失败， 营销的利益均衡和它的资本战略方面出现了问题， 也就是说它还是用传统的住宅开发盈利模 式和经济模式去开发商业地产的话，有可能导致失败。 我简单的列了几个模型， 商业地产几种不同的盈利模式。 一个是部分销售收入， 一个是 部分租金收入， 单纯进行联营或者是自营的盈利模式。 商业地产本身的盈利模式其实是超过 十几二十种的， 我不一一列明了， 因为做商业地产还可能涉及到你的定位， 你将来经营什么 样的业态。 如果大家说我要做购物中心或者是 SHAPPING MALL，SHAPPING MALL是 17 种零 售业态其中之一， 你做商业地产， 可能发生跟很多零售商的合作关系， 怎样判断和零售商产 生合作，怎样产生利益点和经济效益点，往往很多开发商误区就是这一步。 我们举一个案例，新加坡的新达城广场，这个案例是我们公司早期进入中国市场， 95、 96 年有参与过的项目。这个项目我们可以看到那么多种的盈利模式，都是发生在这个商业 物业里，他只是出租，而且在资本战略上， 95、96 年刚刚落成的时候，目标就是争取在十 年内上市， 这个计划也成功了， 去年就上市了，当年的开发成本是相当于十亿人民币。 去年 上市相当于一百多亿人民