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住宅产业化的解读 住宅产业化的解读 住宅产业化的解读 住宅产业化的解读——建设部住宅产业化办公室主任 聂梅生 我国住宅产业化的提出有其社会、 经济方面的大背景， 一方面是我国住房体系改革从计划经济的福利分房， 走向社会主义市场经济下的商品住宅。另一方面是继 1997 年之后，我国公民经济以住房作为新的经济增长点， 并以此扩大内需、 刺激消费，拉动公民经济的增长。 一、住宅产业的基本观点 住宅产业是一个跨越第二、 三产业的产业链， 它是以商品住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延长，并辐射带动有关产业而形成产业链。可用下列图表示： 规划设计→住宅产品→施工建造→商品住宅→物业管理 ↑ ↑ ↑ 商品流通 有关产业 金融、保险 供配系统 二、实现住宅产业化的可行性 住宅产业是客观上已经存在的一个产业链，但实现住宅产业化，重点在“化”上。 1、体系改革是实现住宅产业化的基本保障。与住宅产业化亲密有关的休养改革有两项： 一是住宅体系改革， 二是国务院取消十个产业部门，将其改为局， 并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品 化，把住宅推向市场，而商品生产业的基本单元，市场是产业发展的 命脉；第二项改革改变了过去计划经济体系下条块切割的场面。 与住宅有关的产品类别好多， 据不同国家的统计，从数千种到数万种不等，但我国过去从未形成过特意针对住宅建设需要而生产的系列， 这体现在住宅产品针对性不强，集成化程度低，规模效应差，产品的整合程度处于初级阶段。产业部门的调整最终创造了以住宅产业最终商品的用户买方市场。这就得从生产什么产品，住宅就用什么，过渡到住宅需要什么产品， 就生产什么产品的全新的市场调控体制。 围绕住宅产业形成的多种产品的加盟集成， 才是实现住宅产业化中“化”的重点所在。 2、主导公司公司的形成，是住宅产业化的重要标志。产业 化的支柱是公司，公司是市场经济中最具活力的基本组成。目前，住 宅产业中的公司主体是房地产开发公司，经过了十几年的培育和发 展，已出现了一批实力强、 经验丰富、具有公司自己发展战略和特点 的房地产开发公司。 这些公司中的一部分， 已领先扩展到有关的住宅 产品生产领域， 或投资兴办诸如墙体、 门窗 , 砌块等住宅部品生产厂， 或与规划设计、施工、装饰、装饰等公司加盟，形成公司公司，有些 已经成为上市公司。 具有实力的房地产开发公司发展成为住宅产业集 团，这将是未来住宅产业化中的骨干公司。目前，不可忽略的另一种 趋势是一些原本不是以住宅产业化为主导的大型公司， 正紧紧抓住住 宅这一巨大的市场， 调整产业构造， 扩大转型而加入到住宅产业化的 队列中来。这一类公司公司的出现， 大大扩展了原有的房地产开发企 业的范围，使住宅产业真实成为跨行业、跨部门、能拉动有关产业发展、能促使公民经济增长的支柱产业。 三、实现住宅产业化的急迫性 1、从居住领域看住宅建设的深刻深入： 住宅商品化之后， 国家政策从限制消费转为鼓励消费， 买方市场正快速形成。从居民购房中明显反应出， 随着人民生活从饱暖转向小康，进而进步中等富饶的进程，由此而惹起住宅领域内的变化： 其一，由数量型向质量型的转变， 住宅已从按平方米计算的以布置为目的数量型向发场光住宅功能、 质量乃至环境、 信息网络等的质量型过渡。怎样知足这个时期的要求这绝不只是是我投资、 多建房的问题，而是确实转到提高住宅的功能质量上来。 其二，住宅质量的内涵已从纯真的施工质量转向全方位的质量体系。住宅的质量是一项系统工程，应该包括规划设计质量、住房部品的质量、工程施工的质量、 住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。成立多层次 , 多方位的质量体系正是国际上对建筑（包括住宅）质量控制的发展趋势。 建设部最近发布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为 1A、2A、3A 三个等级，按照住宅的适用性能、安全性、持久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。 其三，住宅价钱从单调价钱向多元化价钱体系转变。多年以来，我国住宅的价钱以每平方米建筑面积为基准， 包括国家的统计数据也 是以平方米为基数。 这体现了住宅建设增长有是数量型的， 以平方米售价是一种单调的价钱。 可是随着住房商品化的推进， 人们的观点发生了变化，现在不单是建筑面积有价，环境、设备在住宅建设中更加重要，环境有价已成共鸣。 甚至形成新的卖点。在科学科技迅猛发展的今天，住宅的科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等方面均提上日程， 住宅产业化这一主题正在对房地产开发提出挑战，科技进步所形成的附加值已被渐渐认识，也必将形成新卖点。除此之外，物业管理、装饰装饰均成为住宅价钱体系走向多元化中的重要组成部分。总而言之，住宅作为一种商品，与其他商品同样有一只看不见的手——价值规律在发挥作用