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目前房地产市场分析与建议浙江大学房地产投资研究所所长 赵杭生一、宏观调控对长三角地区房地产市场的影响上海今年1月份普通商品住宅销售约240万平方米，2月份约400万平方米。上海目前的商品住宅在售1800万平方米，还有1400万平方米将要上市。 闵行区4月份以前平均税收5亿元/月， 现在只有2.5亿元/月。宁波:5月份全市六区商品房销售量达两年来最低，比4月份减少1229套,销售住宅商品房582套。 5月全市二手房成交1487套比4月份减少25%。7月3日，据宁波市城市社会经济调查队发布最新报告显示，今年二季度房价涨幅比去年同期回落13.7%，一季度涨幅同比回落0.3％。 市区商品房销售均价为7416元/平方米，涨幅同比回落11.8％；二手房涨幅同比回落22.8％。目前宁波市区商品房空置率超过20％。 温州：温州房地产景气指数，首次跌入了不景气区间。今年第二季度有三分之一的房地产开发企业对房产开发前景缺乏信心，开发商信心指数总水平降到81.34点（100点为景气与不景气的临界点），跌至历年来的最低点。南京：6月份南京单价在万元以上的二手房成交量为0从客户购房动机看，投资、投机购房占比连续下跌，由4月份的8.7%跌至5月的4.2%，而6月份更破天荒地为05月份，南京全市成交11幅土地，其中底价成交7幅，平均地价1773元/平方米，竞争最激烈的淮海路商业用地也仅有两家报价。 2、成交量变化的原因⑴ 市场环境变化（客观原因） 政策面+消息面 市场需求减少(心理预期变化) 成交量下降⑵ 市场各方不能适应市场之变化（主观原因） 卖方：惯性思维 买方：心理障碍 中介：无所适从对总体而言，客观原因是主因对个体而言，主观原因是主因 3、长三角地区房地产市场出现四大转变：①卖方市场转变为买方市场②投资主导型市场转变为消费主导型市场③短期投资为主 转变为中长期投资为主④以土地为中心的赢利模式转变为以产品为中心的赢利模式有效需求有效供给政策驱动推高地价推高房价经营城市经营土地政策调整公众意见政策调整二.现阶段房地产市场的主要特征 --政策市 政策面演变1998年下半年政策面发生较大的变化，直接导致房地产有效需求短期内爆发，造成供不应求的态势，导致房价迅速拉升。 房改政策 金融政策 税收政策 价格政策地价泡沫需求泡沫房价泡沫资金泡沫房地产泡沫逐步形成地价与房价相互促动，轮番上扬导致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的风险越来越大。2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。2004年，全国完成房地产投资13158亿元，江浙沪占了28%。江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比例都在30%左右九大城市房价收入比位次城市收入/房价比1上海1:13.82杭州1:12.353南京1:9.84苏州1:95扬州1:8.66南通1:8.47常州1:7.78无锡1:7.49镇江1:73月2日杭州7块土地拍卖历经5个半小时，88家单位140多轮抢夺，总成交额26.265亿元。滨江原“大元地块”。占地129.6亩，经26轮竞价，以9.4亿元成交，预计楼面地价达3885元/平方米，去年3月附近地块出让的楼面地价为3275元/平方米。而大元曾在2003年8月拿下该地块时的竞标价仅6.18亿元。吴山商圈内的8号地块，出让面积为5548.1平方米，容积率为1.5，经过32轮的竞价，该地块以2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为2.4万元。位于西湖区留下镇的2号地块以50100万元成交，每平方米的楼面价达到了7547元。最近杭州土地拍卖情况7月18日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出[2005]29号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北至钱塘江大堤，出让面积为139.5亩，是名副其实的一线江景地块。有4家房产公司报名参与该地块的竞价。但仅仅经过17轮，就被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公司以67120万元拿走，折合楼面地价为2890元/平方米。而在3月2日的杭州土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储[2005]6号地块，面积有130亩，成交总价达9.4亿元，折合楼面价为3885元/平方米。其他产业成本增加，不利于其他产业的发展地价上涨刺激房价上涨金融风险加大最终买单者;购房者的银行资产流失严重创业成本增加，对经济发展有阻碍作用地产泡沫的危害性 泡沫的危害性实例 海南、香港、泰国、日本从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地高涨了56.1倍，相当于当时美国地价的4倍；而同期日本国民生产总值只增长了17.4倍1990年上调银行利率和收缩房地产信贷规模成为日本房地