房地产基础知识及成本管理.pptxVIP

房地产开发 基础知识与成本控制房地产发展史第一节房地产开发流程第二节第三节房地产项目成本控制 第一节 房地产发展史 1、房地产开发基本概念 2、房地产的起源 3、房地产经历的4个阶段 4、房地产经历的3个时代 1）、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行建设的基础设施。 2、房地产起源 1980年4月，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此拉开了住房制度改革的序幕，中国的房地产才开始进入起步阶段。 3、房地产经历4个阶段1）、1979-1991年，房地产市场萌芽阶2）、1991-1999年，房地产炒作与调整阶段3）、1999-2007年，房地产快速发展阶段4）、2007-2012年，房地产调整阶段；4、房地产经历的3个时代第二节 房地产开发流程房地产开发流程有四个阶段1、项目立项阶段2、项目前期准备阶段3、项目建设阶段4、项目销售及售后服务阶段1、项目立项阶段1.1、地块可行性研究报告1.2、土地竞拍、办理土地使用证1.3、申领项目《选址意见书》和《项目立项批文》1.4、申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件1.5、申领《建设用地规划许可证》2、项目前期准备阶段2.1、选择地勘单位和设计单位2.2、申领《工程规划许可证》和《施工许可证》2.3、做好“三通一平”工作2.4、选择总承包单位和监理单位3、项目建设阶段3.1、总承包单位进场3.2、施工过程中加强项目工程管理与监控3.3、项目竣工验收项目部进场前工作准备计划4、项目销售及售后服务阶段 4.1、与物业公司签订物业委托管理合同 4.2、申领《商品房预售许可证》 4.3、办理竣工后的产权登记手续 4.4、做好物业管理 2、房地产的五证书一 建设用地规划许可证二、国有土地使用证三、建设工程规划许可证四、建设工程施工许可证五、销售许可证第三节、房地产项目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地产项目成本组成3、成本控制的方法4、成本控制的组织措施5、成本的全过程控制6、建筑安装工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企业为完成项目任务所耗费的各项生产费用的总和。1.2、控制的概念：通俗地说，控就是掌握，制就是限制。从科学的定义来说，控制是指按照一定的条件和预定的目标，对一个过程或一系列事件施加影响，使其达到预定目标的一种有组织的行动。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成本目标，促使成本不断降低。2、房地产项目成本组成 （1）、土地成本 （2）、前期工程成本 （3）、建筑安装工程成本 （4）、市政公共设施费 （5）、企业管理费 （6）、贷款利息 （7）、税费 （8）、其它管理费 2.1、房地产项目各成本具体内容2.11）土地成本（房地产开发多以拍卖而取得土地。因此土地费用约占整个成本构成的20-30%，并有进一步上升的趋势）2.1.2）前期工程成本（包括：可行性研究费、前期规划设计、施工图设计费、地质勘查费以及现场“三通一平”等。它在整个成本构成中所占比例为6%） 2.1.3）建筑安装工程成本（是指房屋建造过程中所直接或间接发生的建筑工程、设备及安装工程费等。在整个成本构成中所占比例较大，约占40-50%）2.1.4）市政公共设施费（包括基础设施和公共配套设施费两部分，基础设施费是指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施费是指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非盈利性的公共设施：如学校、幼儿园、医院等）和各种盈利性的配套设施如菜市场、超市等所发生的费用。在房地产开发成本构成中约占10-20%）2.1.5）管理费（开发公司管理人员工资、办公费、差旅费、养老保险费等。在房地产开发成本构成中约占2%）2.1.6）贷款利息（房地产因开发周期长，投资数额大，必须借助银行。因融资额度大小不确定，在房地产开发成本构成中比例不稳定）2.1.7）税费（包括两部分：税收和行政性费用。行政性费用是指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括征地管理费、商品房交易管理费、人防费、煤气增容费。在房地产开发成本构成中约占10-15%）2.1.8）其它管理费（销售广告费，各种不可预见费用等。在房地产开发成本构成中约占5-10%）3、成本控制的方法 1）、全过程成本控制 2）、全方位成本控制 3）、全员成本控制4、成本控制的组织措施4.1、成立成本控制小组，由公司总经理牵头。定期（季或半年）对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。 4.2、在项目开始阶段建立成本控制目标，并将目标分