房地产评估综合概览.pptxVIP

第五章 房地产评估;第五章 房地产评估;;; 第一节 房地产评估概述 ; 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性 ;第一节 房地产评估概述;（1）土地的自然供给 土地的自然供给应具备的5个条件： ?具有适宜人类生存和工作的气候条件 ?具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件 ?具有可以利用的淡水资源 ?具有供给人类利用的生产资源 ?具有一定的交通条件 （2）土地的经济供给 3、土地的特性P141; ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可???生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．土地产权可垄断性。 C．土地用途的多方向性。 D．效益级差性。 二、土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。; （1）土地所有权的归属城市土地 国家； 农村和城市郊区的土地 农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）　;土地使用权：划拨土地使用权 出让土地使用权;（2）土地使用权及其交易; 国家（土地所有者） 出让 支付出让金 土地使用者甲 ;土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握） 　　1.居住用地70年；　　2.工业用地50年；　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　4.商业、旅游、娱乐用地40年； 　　5.综合或者其他用地50年。; 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙; 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 出租、抵押 丙; 国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。;三、房地产的概念及房地产的特点 1、房地产的概念 房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。 ;2、房地产的特征 (1)位置固定性。 （2）供求区域性。 (3)长期使用性。 （4）大量投资性。 (5)保值与增值趋势。 (6)投资风险性。 （7）不易变现性 (8)政策限制性。 四、房地产评估的原则 最有效使用原则(预期、合法） 合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分） ;五、房地产评估程序; 第二节 房地产价格及其影响因素;一、种类;;基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。 标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 ;（二）总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格：房地产的整体价格 2. 单位价格：房地产的单位面积价格 3. 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率 ;（三）其他价格类型 1. 公告地价 2. 申报价格;;三、影响因素; 第三节 收益法在房地产评估中的应用;§ 4.3;（二）步骤 1. 收集有关房地产收入和费用的资料 2. 估算潜在毛收入 3. 估算有效毛收入 4. 估算营运费用 5. 估算净收益 6. 选择和估算适当的资本化率或折现率 7. 选用适当的计算公式 ; ;三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ 客观净收益是房地产在正常的市场条件