某别墅项目定位与物业建议报告.pptVIP

浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告;项目研究工作的阶段划分;报告结构思路导图;项目所在区域居于长三角旅游网络中不可替代的枢纽地位，通达性好;交通：县内04省道、11省道，正在建设的“申嘉湖安”高速，“杭长”高速与已建成的“申苏浙皖”高速等线，形成四通八达的交通网络。杭州和安吉将开通城际公交。 通讯：从杭州打电话去安吉不需收长途费。（计划中） 民政：安吉买房，子女入学、医院看病一律同城待遇。 产业：引进杭企入驻杭资产业园。 旅游:推出安吉与杭州两地旅游套餐制等内容也排上了日程。 ;西;;本项目;区域属性;区域属性;中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目;地块具备开发高档项目的条件，甚至具有打造区域代表性楼盘的机会，但是存在一些不利的限制因素。;报告结构思路导图;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;本项目面临的几大挑战;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题;项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾;报告结构思路导图;安吉房地产市场概况;安吉普通住宅市场一览;项目名称;代表楼盘：茗仕雅墅;占地256亩，总建面4万平米。容积率0.26 3400多平方米的会所基本配套一应俱全，会所两边分别设有公共游泳池、网球场、儿童游乐园。 景观方面，将水引入社区每户门前，形成岛的概念。 04年开盘时价格4000-5000，后期保持在7000-8000。 07年10月，二期香林群岛第一组团入市，均价约15000 第二组团5月初开盘，43套已售出6套，均价15800。;认知度较低区域的高端项目，如何获得项目的价值认同; 普通市场： 内需性增长，价格平稳走高，发展势头良好 高端市场： 1.起步晚，发展缓慢 2.没有形成相对集中的豪宅区 3.品质不足，缺乏代表安吉形象的高端豪宅项目 4. 外向性特征显现，本地改善型需求依然不可忽视 5.度假公寓/酒店式公寓是市场空白 ;报告结构思路导图;; 青山湖离杭州市38公里，临安市区3公里，是黄山、千岛湖及浙西旅游黄金线的必经之路。 青山湖被誉为临安第一景，临安新十景之一的青山湖国家森林公园，离杭州市区38公???，位于临安市东郊5公里,面积64.5平方公里，其中水域面积10平方公里。青山湖为大型人造湖，建成于1964年，四面环山，生态环境良好。湖区生活着240多种野生动物，有白颈长尾雉，白鹳、黑鹳，野鸭等。湖之北有100万平方米，国内罕见的水上森林，其像一块翡翠镶嵌在碧水之中。 ;城市别墅;*;*;客户归结;杭州千岛湖板块;千岛湖房地产市场兴起于自住需求，兴盛于度假物业，从产品形态看其发展历程经历了三个阶段;同时以资源为主诉求的度假类物业取代以价格和配套为诉求的本地居住物业成为市场发展的主流，并使得千岛湖市场外向特征明显;区域别墅房源的客户全部来自于外地，主要是浙江的义乌、金华、杭州、台州等地，上海以及江苏的客户较少;千岛湖别墅项目一览;目前很多别墅项目仍处于开发的过程中，项目间开发周期重叠性较大，08年后会有一个集中放量的过程，主要以高端别墅为主;翡翠岛 在售二期，400-800平米，价格600-1200万，一车库，超大露台，部分带泳池，五星级酒店、会所，游艇码头、森林公园;绿城为千岛湖市场引入了首个度假公寓代表了区域房地产市场发展的一个重要转折;通过与国际顶级酒店管理集团联手，绿城着意打造一个顶级的大型度假酒店公寓群;从销售情况看，项目取得了巨大的成功，其购买客户主要基于绿城会老客户;绿城项目的成功除验证了市场存在对高端度假公寓的需求外，更打开了此类物业价格上升的通道，对本案的开发有一定借鉴意义;;产品： 千岛湖：度假公寓价格7000-16000，别墅面积跨度较大240-800平米，350左右是主流，别墅开始走顶级豪宅路线，总价700-2500万，千万级别墅已经成为主流。 青山湖：目前别墅面积在300-550平米，主流总价400多万，显现走豪趋势，未来总价将向600万迈进，甚至有望出现千万及亿元别墅。 产品注重用材，安装了智能、安防、节能等科技部品。;客户： 千岛湖：由于产品远远超过“第二居所”的概念，已经成为对稀缺资源的征服性占有，购买奢侈品的概念，别墅客户来源地有所转变，高端客户向顶级客户过渡。（杭州客户比例下降，金华、绍兴等浙江城市客户比例上升，上海客户不多，房产、金融、外贸等老板，上市公司老板） 青山湖：客户还主要处于首次购买别墅、“第二居所”、投资保值增值阶段，主要来杭州市中心和城西，部分来自浙江其他城市;通过板块分析，结合项目自身情况、开发商目标、区域市场情况，对本项目更为清楚的认识：;案例借鉴一：深圳万科东海岸;住宅物业分布于原生资源最优区域，配套则分布于资源次优区域，通过园林景观弥补资源的不足;“万科东海岸