2009盐城西环路商住项目定位策划书109P.ppt

盐城西环路商住项目 定位策划书;I 城市解读篇; 盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。 盐城东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻，西傍文化名城扬州市和古城淮阴市，北与山城连云港市接壤。 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海两小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。 ;; 公路?? 沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、上海3小时车程即可抵达。　　水路?? 4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水运大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准，2007年7月正式对外开放。　　铁路?? 盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班次增加、运转提速，铁路运输更加便捷。　　航空?? 盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五”口岸发展规划。; 人口总量保持平稳增长。年末全市户籍人口811.7万人，比上年末增加1.9万人，其中城镇人口363万人，比上年增加8.6万人。全年人口出生率为10.82％。，死亡率为6.13％。，人口自然增长率为4.69％。; 盐城市历年GDP总量; 2008年财政收入达216亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番。其中第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%。2009年上半年财政总收入139.7亿元，比上年同期增长37%。; 2008年的金融危机并未影响固定资产投资势头，全年完成固定资产投资首次超千亿，达1120亿元，比上年增长35.6%。 固定资产投资持续强劲，对于区域环境和项目发展而言都是重大利好。; ??初至今，A股市场除了在2月中下旬经历过一次短暂的小幅调整外，指数扶摇直上，沪指累计涨幅超过85%。不过，A股的持续上涨并没增大股民对市场风险的担忧。今年沪指有望上冲4000点，而当前账户持仓超过80%的股民人数占比达到44.8%。 ; 盐城市历年人均可支配收入;GDP呈稳步上升趋势，为盐城房地产发展提供了硬实力，大环境利好，为房地产行业的增势奠定了基础。 至2020年，人口规模将进一步扩大，本地人口的不断增加，意味着需求市场的不断扩充。 便利的交通环境，利于外来人口的流入，承载了一部分刚性需求，为房产市场提供潜在消费群。 人民生活水平不断提高，人均可支配收入增加，推动改善型住房的需求，为房产市场提供较强的购买力。 股市与房产市场的关系犹如U形管，股市的好转必分流部分房产投资额。;南拓;城中片区—— 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 城南片区——青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。 城西片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区——新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区——通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。; A、城中片区 强化建军路、解放路沿线的城市中心功能; 增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，改善环境质量; 合理控制居住用地开发强度;保护历史文化遗存，延续城市发展脉络;强化滨水空间建设，塑造城市特色。 B、城南片区 规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住;适当提高土地开发强度;加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 C、城西片区 妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的城中村…;潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。 D、西南片区 制定合理的准入标准;实施集中的能源供应和污染治理;协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。 E、城北片区 加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。;II 房地产市场; 盐城市历年房地 产开发投资额; 随着二季度以来楼价突然飙升，