同策XXXX年01月上海瑞安五角场311地块营销策略188P.pptxVIP

谨呈：瑞安地产瑞安五角场311地块营销策略同策房产咨询 2012.01提报思路入市环境解读市场篇项目市场定位项目客源定位项目形象定位营销篇项目营销策略项目营销执行PART 1 入市环境解读宏观政策解读/经济形势解读2012货币政策整体基调回归中性宏观政策2011年，中央经济工作会议提出：坚持“稳中求进”的主基调继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策12年经济发展主题建立在11年控通胀及10年保增长促发展基础上：政策解读：稳中求进——稳增长、控通胀稳——稳增长、稳物价保持宏观经济政策基本稳定；保持平稳较快发展；保持物价总水平基本稳定；保持社会大局稳定；进——转变经济发展方式继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期；在转变经济发展方式上取得新进展；在深化改革开放上取得新突破；在改善民生上取得新成效；2011年以来货币政策表现及分析：2011.12.5起降低存款准备金率，预计未来货币政策放松；2011年为控通胀，货币政策实则过紧，2012年为坚持扩大内需、稳定外需，预计稳健的货币政策在操作上回归中性；2011年货币政策在基调上灵活调整，预计2012年仍将持续体现其操作灵活性；当前面临经济下滑及物价上涨的双重压力，2012进一步做好稳物价防止反弹，预计政策将适当宽松，但不会太松；结构性减税更针对行业外的中小型企业宏观政策中央经济工作会议明确提出：财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整；2012年推进营业税改征增值税和房产税改革试点；近期对结构性减税的实行：2011.11出台结构性减税政策多达6项——以加快转型为目的有4项；以扶持小微企业、保经济稳定为目的的有2项；从国家宏观政策基调推导：2012年结构性减税侧重于经济结构调整和改善民生，加大对房产税实行的力度，以此实现经济增长方式；中小型企业做为中国民营企业中比例最大的部分，结构性减税可引导中小企业升级改造，向着高附加值、高创新性、低环境污染的行业和企业类型转变，进而优化国民经济结构；结构性减税更侧重于经济结构调整，有利于中小型企业发展地产调控持续不放松宏观政策中央经济工作会议近四年工作定调及房地产基调时间经济工作重点房地产政策基调2009保增长促发展。经济平稳较快发展作为首要任务，扩大内需作为保增长根本途径。积极财政政策和适度宽松货币政策增加保障房供给，减轻购买商品房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用2010调结构促销费。持续稳定上一年的宏观政策。积极财政政策和适度宽松货币政策增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强保障房建设2011稳定物价。重点为稳定价格总水平。积极财政政策和稳健货币政策，增强调控针对性、灵活性、有效性加快推进保障房体系建设，形成符合国情的保障房和商品房体系2012稳中求进。积极财政政策和稳健货币政策坚持房地产调控不动摇，促房价合理回归，加快保障房和经济商品房建设，促进房地产市场健康发展中央经济工作会议明确提出：要推进营业税改征增值税和房产税改革试点；抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难；要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；2012年，房地产调控持续进行，并进入近四年来最为重视严峻时期同策观点：宏观政策中央经济政策导向性在于拉动内需、实现产业结构的转型相关政策逐渐从重利于房地产建设转向其他方面房地产发展已向低总价经济住房转型房地产调控手腕愈发紧缩标志房地产调控政策不会放松欧美主权债危机促使积极财政政策实行经济形势欧债危机即欧洲主权的债务危机，由08年美次贷危机衍生影响的，发生于欧盟国家的债务危机，同时直接影响美国贷款利率的下降；对中国资本、货币市场及贸易影响较大：欧盟为我国主要出口对象，约占总出口20%以上，欧债危机直接影响我国对外出口，进而影响实体经济；导致我国外汇储备贬值，我国外汇储备中欧元占总量的20%-30%；外围投资的可流动资金减少，影响房地产投资；中国实行积极的财政政策等对策：减少出口，扩大内需，转变经济增长方式；增强经济内生增长能力，发展自主创新的投资拉动型经济增长模式；扩大政府融资渠道，提高外债与地方政府负债承受能力；对欧盟实行一定支持及帮助应对危机；由于欧元为做为金融衍生品，欧债危机影响相对不大，若其影响范围及深度加剧，或将重蹈08年覆辙。为挽救经济，全球通货膨胀将进一步加剧，则我国必须再度依靠房地产来刺激经济，最终报复性反弹，调控效果付诸东流，进一步影响我国经济欧美债危机直接影响我国对外出口及外汇储备，进而影响我国实体经济及房地产投资，国家进一步调整积极财政政策的实行做空人民币：集体做空人民币导致地产投资热钱减少经济形势高点抛售做空人民币大背景：境外市场的虚拟经济同实体