世联_深圳金光华春华四季园二期B区压轴单位销售执行报告_113PPT.pptxVIP

春华四季园压轴单位销售执行报告;34＃;整体项目推售节奏;压轴单位项目简析;本销售执行报告结构;目 标①;对于目标的理解;本销售执行报告结构;现状审视①－宏观大势;同期龙坂片区市场推售情况;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;结论：本项目复式四房及以上共28套，复式四房和复式五房在产品上虽与万科城及第五园有所不同，但是从产品的面积类似，面对的客户群将是相似的，因此复式单位将与万科系列的TH产品处于竞争状态，但本产品本身在价格、赠送面积、户型上具备优势。 复式大面积产品是龙坂市场的尖端产品。;现状审视②－市场竞争;片区市场竞争小结;现状审视②－市场竞争;福田;项目名称;项目;区域;现状审视②－市场竞争（一手楼）; 区域; 区域; 区域; 区域;关内三级市场竞争小结;现状审视②－市场竞争（总结）;蓄客时间：自2007年1月1日推售二期B区首批单位后，1月4日基本销售一空，从1月5日开始积累压轴单位客户并且梳理前期客户 蓄客数量：截至到2007年3月12日，积累客户数量约1000批。 客户情况： ;现状审视③－积累客户;现状审视④－项目本体;本销售执行报告结构;目标： 三个半月的时间，均价突破片区价格情况实现100％销售 开盘销售40％;Q1:目标客户是谁？ Q2:如何突破片区均价限制实现目标价格？－－积累足够多目标客户并抬升其心理价位 Q3:如何筛选客户，保证客户诚意度从而实现开盘目标？;本销售执行报告结构;解决思路①：Q1目标客户是谁;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;春华四季园140平米以上成交客户分析;万科第五园三期叠加HOUSE成交客户语录; 客户目前主要来自于福田、龙华、罗湖、宝安等区域， 需求面积主要集中在70—125平米两房、三房，年龄集中在35—45岁之间，多为三口之家，目前客户对压轴单位的产品非常满意，由于急切的想知道均价，目前售楼处统一口径，不对外报价，继续对客户进行摸底。; 他们年龄在30－40岁之间，受过良好的高等教育，从广东潮汕或者其他地方来到深圳打拼了5－10年，多数是私营企业主（华强北居多）或者企业、事业、银行单位中的中高级管理人员； 他们拥有一个幸福的三口之家，已经拥有一套或者多套属于自己的物业，开着价值不低于20万的中高级轿车，但是居住环境与居住面积已经无法满足现有需求，无法匹配自我身份； 他们渴望被认可为社会精英、他们有些张扬，有些显富，他们好面子，渴望居住在一处与自我身份与地位相匹配的社区中，他们重视他人对自己的看法和意见，重视自己的圈层意见； 他们不古板，他们时尚，喜欢运动、爬山甚至极限运动，他们容易接受新生事物； 他们喜欢和朋友在酒楼吃饭喝茶沟通，喜欢到万象城去购物，追求品牌但是却不盲从品牌。 ;价格突破的方法;对于价格的理解 价格是价值的体现，通过提升价值可以达成价格的提升 房地产价值＝产品实体价值点＋营销价值;星河丹堤－非热点片区豪宅价格突破;宏发领域——突破片区价格，引领市场;奥林华府——突破片区价格，引领市场;综合案例、模型可以推导出本项目价格突破的营销策略： 通过营销跃升压轴项目形象及品质感，大幅提升项目在目标客户中的心理价位 ①赋予潜在购买者一种与其身份与地位相匹配的人文精神价值 ②赋予压轴单位最佳最好产品稀缺珍贵的概念－－－楼王概念 通过营销全面抬升现有价值体系，充分挖掘片区价值的前提下以突出产品领先创新优势和稀缺价值来实现价格突破 锁定目标客户圈层，明确客户区域，进行集中轰炸，精确营销 通过提升现场展示价值以及服务价值支撑高端营销形象，提升客户心理价位;本销售执行报告结构;客户攻略;形象定位 主标：春华四季园大坡谷－－－被仰望的领袖颠峰生活 副标：压轴楼王，坡谷大宅横空出世 形象定位说明： 用“被仰望”诠释客户的高度非常人所能企及 用“领袖、颠峰生活”直接定义目标客户身份，为其贴上荣耀标签 “压轴”意味着最好的、最后的，错过即不再拥有 “楼王”点出大坡谷在小区中所处的地位是无与伦比的 “大宅”指出产品特性，针对大户型客户说话，吸引大户型客户上门 五重含义奠定项目豪宅的形象基础;营销总攻略①：形象攻略;营销总攻略①：形象攻略;形象攻略的三阶段演绎： ;客户攻略;营销总攻略②：客户攻略;营销总攻略②：客户攻略;营销总攻略②：客户攻略;客户攻略2：企业巡演-锁