【房地产】商业地产开发的所为与不为.pptxVIP

商业地产开发的“所为”与“不为”;;;商业地产的”所为”与”不为” ; ;2、商业地产的类别有哪些？ 物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心以及城市综合体都可称为商业地产 今天，我着重讲的是购物中心（SHOPPING MALL）;3、什么是购物中心（SHOPPING MALL）？ （1）特点： 大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大 ，一般10万平米以上 多：业态多、店铺多、功能多 （2）内涵：1-2个百货、1-2个超市、餐饮、休闲及娱乐 （3）支点：人流、交通—购买力;4、国外购物中心（SHOPPING MALL）的发展演变;5、国内购物中心（SHOPPING MALL）的发展 20世纪90年代开始兴起，2002年前后，国内购物中心的开发建设达到了一个高潮，但近年来开始出现了一些问题。 6、购物中心（SHOPPING MALL）在中国的发展前景 是国际零售业发展趋势； 在国内是一种新颖的商业业态； 能够满足消费者日渐提高的消费要求； “一站式”消费模式符合市场发展趋势;;第一章：选址 所为：研究现状与未来城市规划 不为：“大墙效应”;;;; 2、导出式：卫星城、新城区 潜力商机 打造商业圈 典型案例：龙德广场，上海陆家嘴正大广场，各类郊区MALL 开发规模：5万-20万平方米 ;;当时的现状： ●龙德广场的前身为京粮集团西北郊粮库 ●天通苑正在建设 ●周边道路状况很差 ● 商业发展极度滞后;未来城市规划 （1）居住人口密集 天通苑板块为北京最大居住区, 总建筑规模800万平方米。 周边中大型楼盘 北苑家园,明天第一城,世贸奥临,万科星城等。 北部别墅板块 纳泊溪谷，东方普罗旺斯，一千栋等顶级别墅。 至2008年该区域住宅规模1600万平方米，人口规模超过100万 。;;（3）领军商家的选址原则： 沃尔玛、家乐福：方圆10公里内有常住有效人口20万;二、不为：“大墙效应”;第二章：商业定位 所为： 研究市场需求和地块属性 只租不售，三权统一 不为：自以为是（不尊重市场需求）;一、所为 1、研究市场需求和地块属性 （1）市场需求：决定开发项目的性质 人口密集、交通不便使得该地区一度成为“卧城” 居住类物业???多，北京规模最大的人口密集区（天通苑、北苑、北辰绿色家园、明天第一城等几十万、上百万甚至几百万平米的大盘建设当中） 商业多为街铺和零散商业，只能解决简单日常生活需要，该区域居民消费集中在市区内，积蓄已久的消费欲望亟待释放） 当时市场需求表明：该地区急需商业项目的出现，一方面可以吸纳该区域居民的强大的消费欲望所释放出的消费潜能；另一方面对于缓解交通压力、增加政府税收方面都起到十分积极的作用。;（2）地块属性：确定最终商业定位 地块属性：包括地理位置、市政配套设施完善程度、交通状况、当地人口状况等 如何通过研究地块属性最终确定商业定位？ 前面说过，商业地产大致分为9类：物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心（SHOPPING MALL）、城市综合体，下面，我以龙德广场为例，说明如何通过地块属性最终确定其商业定位;物流 批发 零售 批零兼营 酒店 公寓 写字楼 购物中心 城市综合体;购物中心的规模 市场购买力； 主力店数量与规模； 主力店与精品街的比例 购物中心的档次 居住区还是商务区 消费需求的分析 ;;二、不为：自以为是（不尊重市场需求） 购物中心的定位与其他类型物业的定位不同，必须以市场需求、地块属性为决策的最终依据，不能自以为是 只租不售是购物中心的基本特点，不能违背 (以万达商业广场早期产品为例）;武汉万达商业广场店铺分割图;商业定位小结： 市场需求决定了项目性质 地块属性最终确定商业定位 必须遵循商业规律，只租不售，保证三权统一，才能真正抓住商业地产健康、稳步发展的灵魂;第三章：业态组合 所为：合理的功能定位与科学的业态布局 不为： 同质化经营 品牌档次参差不齐;一、所为：合理的功能定位与业态组合 1、合理的功能定位 作为区域性购物中心，龙德广场必须具备购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多种功能。 2、科学的业态布局 为了具备以上功能，龙德广场在制定业态布局时，引入了大型百货、生活超市、影院及真冰冰场等多种业态。（从买房装修到孩子教育，涉及与生活相关的所有行业） ;;业态组合中的“舍”与“得”;二、不为 同质化经营 品牌档次参差不齐;第四章：规划设计 所为：商业化、国际化、互补化、持续化 不为：闭门造车(不尊重商业规律);一、所为： 1.商业化