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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2017年 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2017年 PAGE1 / NUMPAGES1 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2017年 房地产开发经营与管理真题2017年一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。问题:1. 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照______。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案:D[解析] 根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。问题:2. 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是______。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险答案:A[解析] 房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资金价值风险、机会成本风险、时间风险和持有风险。问题:3. 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是______。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业答案:C[解析] 对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资，倾向于购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。而具有房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。问题:4. 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为______年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案:D[解析] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(600+200)/400=2。问题:5. 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是______。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比答案:C[解析] 房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。问题:6. 某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为______。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00答案:C[解析] 开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发投资商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。问题:7. 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是______。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用答案:B[解析] 土地储备开发成本包括：(1)征收、拆迁补偿费及有关税费；(2)收购、收回和置换过程中发生有关补偿费用；(3)市政基础设施有关费用；(4)招标、拍卖、拍卖和挂牌交易中发生的费用；(5)贷款利息；(6)土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府和土地主管部门核准的其他支出。问题:8. 房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是______。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门答案:C[解析] 单位竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门，正式进行竣工验收，开垦竣工证书。问题:9. 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是______。A.领导定价法B.挑战定位法C.随性就市定价法D.价值定价法答案:A[解析] 领导定价法实际是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产产业或者同类物业开发中居龙头老大的地位。问题:10. 某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为______万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70答案:B[解析] 2017年商品住宅预测销售=2016商品住宅实际销售×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×(1-平滑指数)=9×