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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2013年 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2013年 PAGE1 / NUMPAGES1 [房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理真题2013年 房地产开发经营与管理真题2013年一、单项选择题问题:1. 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有______的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资答案:C房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。问题:2. 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是______风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失答案:B由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。问题:3. 整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为______。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%答案:A房地产投资市场的预期收益率为：10%+0.4×(20%-10%)=14%，写字楼市场的预期收益率为：10%+0.9×(14%-10%)=13.6%，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。问题:4. 国有建设用地使用权出让市场是______市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断答案:D我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。问题:5. 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的______分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构答案:D区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。问题:6. 某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为______年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50答案:D90÷60=1.5(年)。问题:7. 下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是______。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案:C住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房；住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。问题:8. 房地产开发项目的财务评价是房地产开发______阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售答案:A投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。问题:9. 通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理______。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证答案:A对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。问题:10. 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是______。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法答案:C当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。问题:11. 从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进