廊坊市赛纳河谷年度推广策划案.pptxVIP

影 响 力;目录 Contents;第一部分 区域及未来发展判定;发展展望 城市化进程不可逆转，开发区必然成为廊坊的新城市中心，促使城市重心发生转移。主要表现是新企业入驻、城市人口膨胀和密度增大，以及建筑密度的增加、商业和服务业的繁荣。 城市的土地价值进一步增值。 核心地带的“低密度居住项目”成为绝版。 在这一背景下，本案的价值将存在难以估量的增值空间，具备实现超额利 润的天然基础。 ;第二部分 项目核心价值及竞争分析;;;新奥高尔夫销售情况和市场判断 联排：230-260平米，均价14000-17000元/平米。 总价：350万以上，赠送6万美金会籍卡。目前仅剩三套。 独栋：350平米以上，单价13000元/平米以上。 总价455万以上，赠送6万美金会籍卡。销售不畅。 总价控制在400万/套以内的别墅项目有良好的发展空间。 ;第三部分 客群分析;普遍规律：随着项目级别的提高，总价发生巨大变化的情况下，将 呈现购买人群的区域性逐渐扩大的趋势。 而这种规律，对于产业基础较好，距离北京较近的廊坊表现将更加 明显。;第四部分 推广策略;关于推广核心的思考① 首席水景别墅，再现法兰西风情 强化了水景，但对于不能直接享受景观的产品，则缺少支持，而这类产品却是销售难点； 法式风情虽然是差异，但却不具备明显竞争优势。;关于推广核心的思考② 廊坊首席五星湖畔别墅 对优势产品类别过于强化，忽略了自身的劣势产品； 五星虽然来自于酒店，但表达不够明确。;思考结论① 【五星级酒店】必须明确表达—— 对开发区而言，生活配套是相对薄弱的地方。本案酒店不但满足了对配套的要求，同时也提升了居住价值。 其次，真正意义的五星级酒店首先出现在开发区，表明城市未来发展的趋势。 ;思考结论② 以水景为代表的【景观】优势必须表达—— 景观是低密度项目的最大附加价值所在，但不宜突出水景，使缺少水景的产品面临过大销售压力。 在强调景观价值的同时，应对产品类型予以明确定义，不可只考虑提升形象，而忽略洋房类产品。 ;项目推广定位 独享五星级酒店，六星级景观别墅洋房;思考结论③ 建立全新的参考标准 对??廊坊的购房者，在他们的潜意识中，一直有“自认为是北京人”的观念。这表明他们对北京的向往，如果能借助北京而强化项目价值，必然使购房者的内心获得极大的满足。 同时，在面向北京的过程中，我们期望推广也能够强烈触动在北京工作的高端人群。 ;广告口号 超越北京的上游生活;支持手段 由于本案是现房销售，因此在表达上述定位过程中，具体的社区实景支持必不可少。而这些也是整合营销中不可或缺的组成部分。 这些支持主要集中于“环境”；除此之外，软性包装对于增加项目价值也可以起到补充作用。 ;;对距离水景较远的产 品，可考虑通过包装 强化其独特价值： 一、共享式邻里庭 二、香奈儿商街;其他支持手段 售楼处外立面：取消楼顶喷绘，改为发光字，背板可考虑木质材料；取消金色雕刻立体字。 售楼处：增加法国名画、名著等作为装饰，通过法国乡村风格背景音乐渲染气氛。 售楼处LOGO墙：新颖、醒目。 社区指引系统：突出法式的国际化特征。 草坪井盖可放置木制平台和遮阳伞。 配电箱可用折角型宣传栏加以遮挡。 ;其他支持手段 所有宣传品采取“中法对译”方式，强化法式风情。 对园区内部其他各组团进行命名，突出景观属性。 相关的宣传推广，展现项目高端形象。 ;第五部分 视觉体系展示;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;第六部分 媒介策略;廊坊推广 廊坊的本地推广，是解决当前销售，加快资金回流的重要保证。因此，采用多种媒体组合推广，加大目标客群的覆盖和影响是首要考虑因素。 其次，在具体的媒体位置和展示空间方面应体现项目的“最高端”的形象，避免选择位置不佳、形象一般的媒体空间。 ;媒介　;二、户外媒体;三、其他媒体;北京推广 北京推广的战略意图在于：借助传播使本案具备“涉外”属性，从心理提升项目价值。 通过吸引北京高端人群，对当地购房人群施加压力，使之接受项目价格的提高。 开拓市场，扩大消费人群。 为集团在北京的项目的推广做品牌积累。 ;北京推广支持销售的核心要点 景观资源的优越性：目前北京的别墅项目拥有内部水景资源的极为罕见。 价格落差：北京别墅市场随着“审批叫停令”，别墅的总价呈快速增长的趋势，300万左右的项目越来越少。 因此在推广中强化“景观”的优越性是必然选择。 ;一、户外媒体;1;;;二、网络媒体;三、项目推介会;主要内容 主题：超越 要点一：强化香榭丽舍景观大道。 要点二：强化水系景观的均好性。 要点三：将双拼区，包装成为“楼王区”，突出其绝无仅有的岛居生活和尊享体验。 参加人员 房地产界具有媒体话语权的人士，如杂志社社长、主编、总经理，代理行的高层领导、广告界高层领导等。 展示形