成都再售商业项目结构分析.docxVIP

05 上半年再售商业项目结构分析 2004 年市商业楼盘经历了风雨飘摇的一年，在房地产市场普遍看好， 房价一路高歌上扬， 住宅楼盘抢房成风的背景下， 唯独商业物业举步 为艰，很多人断言 2005 年商业楼盘的开发销售将更为艰辛。 然而 2005 年 5 月七部委关于稳定住房价格的意见， 在抑制房地产投机行为的同 时，为商业物业带来了希望， 6 月以来已经有一部分投资者从住宅投 资转向了商业物业的投资。 在这种挑战与机遇并存， 危机与希望同在 的情况下， 商业物业何去何从引起了绝大多数人士的关注， 为此尺度 地产全面收集了市区及周边郊县在售商业楼盘的资料， 研究其当前的 供给结构特征，以期起到抛砖引玉的效果。 一、在售商业楼盘概述 为使研究结果更具针对性， 在本次商业楼盘对象的选择上， 不包 含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于 2000 平方米的住宅 底商。最终纳入统计围的共计 80个在售商业楼盘， 其中 54个来自市 区（外环以），26个来自附近区县（含温江、华阳、双流、都江堰、 龙泉、郫县、新津、金堂、青白江），总体商业供应面积为 330万平 方米，其中主城区的商业供应面积高达 207.4万平方米。从价格供 应来看，主城区商业楼盘整体均价在 15000元/平方米左右，郊区的 价格在8500元/平方米左右（注：本文的价格除特别说明之外，均以 商业项目的一楼价格作为统计依据）。 二、在售商业楼盘供应总量特征 ? 80个在售商业楼盘中，市区供应总量较大，郊区供应总量较 少，市区的楼盘供应数量和体量都居主体地位。 具体见下图表： 表一 2005年上半年市在售商业楼盘供应总量情况表 区域， ［（个八 所占比例 Affifi积 （万0 所占比例 市区* 54 67.松 207.4^ 时 32.5^ 倔曲 37.砂 总计4 8阳 330. 2 100% 市区和郊县在售商业楼盘載量及逢前面积所占总量的 比例郊且 市区和郊县在售商业楼盘載量及逢前面积所占总量的 比例 郊且 市区商业楼盘的数量和建筑面积分别占了总量的 67.5 %和 62.8%,两者皆比郊区9个区县的总供应量多了近1倍以上，由此说 明尽管几年来城乡一体化建设使附近区县的社会经济状况得到了很 大的提高，但作为商品交易的场所一一商业物业的开发有待发展。 三、市区在售商业楼盘环域供应特征 在售商业楼盘的环域分布 在售商业楼盘的环域分布 无/■平7T潢 在售商业楼盘坏线均价分布 表二 2005年上半年市在售商业楼盘环域供应情况表 所占tt例 （血、 所占出例 环* JE/ltf ： 1环內嚼】 15^ 27险- L4. 4乂 ■ 20642*^ f二环之 18^ 33. 3K 4 i(je.8P 52. 5X P 17633+3 二三环之母 缈 37jc + 10565P 三环外f l.flX ■ 3.3X - 5UOO 总计 E4 100x 207 4 JOOz ?三环以是市区商业楼盘的主要分布区域，三环外仅有为数极 少的商业物业分布； ?二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的 37%; ? 一、二环之间商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的 一半以上； ? 一环以由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少、规模小，但因 其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的一楼均价在 20000元/平方米以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减。 各坏域商业楼盘的规模分布〔按数量计） ? 一、二环之间建筑面积在 50000平方米以上的大盘数量较其 它环域多；其余环域商业楼盘多在 30000平方米以下； ?各环域30000-50000平方米之间的楼盘数量供应最少； 四、市区在售商业楼盘区域供应特征 在售商业楼盘的区域供应分布 在售茴业搂盘区域均价分布 表三 市区在售商业楼盘不同区域供应情况表 区蟻 所占比例 所占昭 区竦均价I- （元加■ 城东』 弘 14.酬 册 10487.5^ 城南J 1S.曲 13.4^ 5V 16200^ 城西Q 104J 24=. I%*-- 64.2P 31.0%^ 10215. 35心 城北卩 20.? 89. 8f 43- 3%^ 18000^ 城中J 2Z绅 2仇时 13.0%*- 21SO2. 7茹 总计* 54- 100, 0验 207,4 100, 0% 不同握模在售商业横盘的区域規模井布（按救量计，口城床 不同握模在售商业横盘的区域規模井布（按救量计， 口城床 □城四 口墟申 ?除城东较少，城西略多外，各区域商业楼盘供应数量相差不 大； ?各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城北供应体量居各区 之首； ?城中楼盘价格仍然高居榜首，城北和城南次之； ?城北、城西在50000平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规 模以30000平方米下的为