思源XXXX南京清华启迪麒麟科创园项目营销策划报告.pptxVIP

品质加热品牌号召力;销售目标;壹，项目基本属性研判 贰，市场格局竞争解码 叁，核心价值聚合梳理 肆，企划策略形象表达 伍，产品升级策略建议 陆，营销策略推广主轴;PART1;湖南路（13.2公里）;项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高。;紫金山;区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度越来越高，区域的吸引力越来越高。;;;3.8;4.3;2.8;2.8;2.6;一、区域属性 1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大； 2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集中度越来越高，??域吸引力越来越高； 二、配套条件 1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点； 2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求； 3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套； 三、项目基本 1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。 2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。 3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强。;PART2;自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨； 在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。 2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。;全市上市面积段集中在80-144㎡首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足，全市主要面积段成交均价集中在9000—10000元/㎡。; 关键词：市场回暖|大城东 |品牌聚集| ;大城东板块主要划分为三大区域： 1、光华路片区 2、紫金山片区 3、麒麟片区;; 关键词：未熟已热 | 热点区域|竞争加剧;;地块;绿地景观;户型:2室2厅 面积:90M2;项目位置 ;户型：2室2厅 面积：86㎡;;楼板价6430元/ ㎡ ，计划2013年6月初上市，规划小高层主力户型面积段90、130、144 、170㎡ ；7层洋房产品，新亚洲风格立面、户型面积140、166、170、200 ㎡;项目位置 ;四大功能平台; 核心竞争策略：远交近攻 | 占高打低|;;;远交近攻;;;PART3;① 区域价值;② 配套价值;③ 项目价值;项目价值挖掘——城市配套价值体系;项目价值挖掘——城市资源价值体系;项目价值挖掘——产品价值体系;城市主流区域 城市主流价值 城市主流资源+城市主流元素 城市主流人群;Find Location 区域定位;紫金山南·200万方复合城邦;PART4;以营销为导向搭建项目整体价值体系;性感度低 性感度高;客户解码 富力城成交客户分析;11500-12000的均价，并非每个毛头小伙能消费得起;客户解码 目标客群写真;他们是：渴盼晋级品质生活的阶层;传统推广的方法显然不合适;客户解码 目标客群洞察;他们爱这座城市， 并希望自己的爱情和事业在这里扎根。;案名建议 i feel;I’m who ;ipod;i ，就是“爱”;是你的feel 还是 我的feel ;对！就是——“我觉得（I feel）” 大部分80后的年轻人认为， 我觉得需要的才是重要！ 我觉得是这样的，才是这样的！ 因为在他们心中， 自我 你和他和他和他和他……;对于这个问题， 其实所有人都一样， 都有自己的想法，同时信任自己的感觉，