某县项目前期定位策划方案.pptxVIP

渭南市大荔县项目前期定位策划; 本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予我方的大力协助表示 诚挚的感谢！ 西安壹代策略广告有限责任公司 2013年10月;项目环境及区域研究;一、房地产宏观政策及发展分析;国五条;“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”;十八大后 ——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”;加大保障房供应 加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量 不断加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺;;;从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。 在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。;二、大荔社会经济现状及发展; 大荔县位于关中平原东部，是黄 、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。 大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农业产业园、机械电子园、纺织工业园及???合服务区。旅游遗址辅助发展经济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗址。八鱼清代望族石墓群 ，魏长城 ，文殊新塔 。 ; 大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的“硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。;天下第一仓 ; 大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出“亦动亦静、宜商宜居”特色。 洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市“五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。 现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全县社会消费品零售总额达36.5亿元。 现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、省级园林县城称号。;大荔2012经济发展目标;产业链;乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和陕西东大门建设的强劲东风，大荔县正坚定不移地推进先工战略，科学发展，富民强县，以打造西部最佳县域工业园区、秦东商贸名城和现代农业看大荔品牌为目标，突出项目建设，注重城乡统筹，全面加速工业化、城镇化、农业现代化进程。 ;直观大荔;三、大荔房地产发展特点及趋势;三四线城市地产市场特点简析 ; 三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对市场的理解、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。 三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者。有鉴于此，三四线城市地产项目开