某地产财务报表综合分析.pptxVIP

财务报表综合分析 ;;;;;;　;万科主营业务收入年复合增长率近30% 净利润年复合增长率近30% ;;流动比率=流动资产合计÷流动负债合计*100% 一般认为，比率越大，短期偿债能力越强。流动负债安全性越高。(2:1);速动比率=速动资产÷流动负债*100% （1:1） 速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用等后的余额。;现金比率=现金类资产÷流动负债 最能反映企业直接偿付流动负债的能力。(20%以上);分析：总体看万科的偿债能力在08-09年较强而到了10-11年呈现出下降的趋势，偿债能力正面临一定的压力。;资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 反应企业举债经营的能力，以及长期负债能力。（越小越好）;;;经营活动产生的现金 流量净额对总负债的比率=;现金流动负债比率=;;;;08-09年上升是因为受政策利好（政府的大量投资）、信心恢复等影响，加之大量购房需求从 08 年推迟到 09 年释放，成交大幅增长，公司加强对销售的控制，收紧信用政策，应收账款减少。10年公司促销，放宽信用，应收账款上升，然而销售额增加较小，故下降。11年销售上扬，应收账款的政策并未改变，故而变化不大，其周转率上升。;08-09年上升是因为存货管理坚持“量出为入”的策略，完工量下降，存货减少，销售收入大幅增加，存货跌价准备转回141.34%(约5.5亿元) 。 10年，11年的下滑是因为市场回暖，加大存货储备，以供市场需求，公司规模的扩大。;08-09年由在建工程转入固定资产原价为人民币 218,366,247.12元 ； 10年下降是由于销售收入的变化不大，而 在建工程有大量转为固定资产。 ;09-10年的下降是因为大量的存货跌价准备转回，应收账款增加。;09年销售收入和总资产增长幅度差不多，销售收入略高于总资产，故略有上升，09-10年总资产增加50%多，而销售收入增加不多，故而大幅下降。; 万科作为行业的老大，其营运能力是很强的尤其是在存货方面的管控相当到位，但在应收账款的控制方面还有些不足，需要改进。;;　;　;净资产收益率=净利润÷净资产平均余额×100% 净资产平均余额=（期初净资产+期末净资产）÷ 2;总结分析：每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普??股的获利水平及投资风险。万科公司每股收益连年上升，可以看出近几年来公司创造的利润较多。主要是归属于母公司普通股股东的合并净利润的增长所致：其中2011年较上年增长32.2%，2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65％，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军。万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。;;08-09年（上升）：每10 股派送人民币0.7 元（含税）现金股息； “销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨134.62%； “支付给职工以及为职工支付的现金”只有同期的51.63%； “支付的各项税费”相比上年有一定下降 09-10年（下降）：每10 股派送人民币1.0 元（含税）现金股息； “销售商品、提供劳务收到的现金”虽然同期上涨153.00%情况下，但是“购买商品、接受劳务支付的现金”上涨192.84%;由于万科近几年来流通在外的普通股数并没有增加或减少，保持在10,995,210,218.00股，因此影响”每股经营活动的现金流量“均是来自于经营活动所产生的现金流。 08-09年（上涨）：“销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨134.62%，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从 2008 年推迟到2009 年释放，2009 年房地产市场成交大幅增长，创历史新高； 09-10年（下降）：报告期内，全国商品房销售面积增长 10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09 年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动；全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。;净现金流量适当比率=;现金再投资比率=;;总结分析：通过对比分析，可知万科的流动比率明显低于保利，这表明万科公司的短期偿债能力欠佳 。;保利地产： 08-11年总体呈下降趋势，09年达到最高0.74，主要是因为：09年保利地产在短期借款保持在一个较低水平，及存货相对较少的同时，货币资金占比比较的多。 10年速动比率下降的原因是：短期借款和预收账款的增长幅度大于流动资产中货币资金等的增长 。 2011年最低的原因主要是：存货占比大，短期借款大幅增加的同时，货币资金等变现能力强的占比却在减小。保利地产在2011年结账日前大力促销，使得存货变现为应收账款。;总结分析：在08年到10年两个公司现