新型城镇化政策导向下的土地成片开发运营模式及案例.pptVIP

新型城镇化政策导向下的 土地成片开发运营模式及案例 ;开场白：城市化、城镇化与房地产;本报告背景回顾;土地成片开发关键流程;讲课提纲从宏观到微观，从理论到实践，从普遍到个案;开篇案例：兰州崔家大滩成片土地一级开发;;;《人民日报》中国经济周刊2007年第15期;热点区域 3个核心经济圈： 珠三角处于盘整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化 长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽 环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带 6个经济特区： 1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区 1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区 2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区 14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月） ; 10个国家综合改革配套试验区/新特区： 上海浦东新区（2005.6） 天津滨海新区（2006.5） 重庆市、成都市（2007.6）统筹城乡 武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会 深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批 沈阳经济区（2010.4）新型工业化 山西省（2010.12）资源型经济 义乌市（2011.3）新型国际贸易 6个国家级新区（国务院批准，副省级建制）： 上海浦东 天津滨海 重庆两江（2010.5.） 浙江舟山群岛（2011.6.） 甘肃兰州（2012.8.） 广东南沙（2012.9.）;20余个国家级战略规划区域： 广西北部湾经济区（2008.2） 珠江三角洲地区（2008.12） 关中—天水经济区（2009.6） 江苏沿海地区（2009.6） 辽宁沿海经济带（2009.7） 珠海横琴新区（2009.8） 吉林图们江区域（2009.11） 黄河三角洲高效生态经济区（2009.12） 甘肃省循环经济示范区（2009.12） 鄱阳湖生态经济区（2009.12） 海南国际旅游岛（2010.1） 中部皖江城市带（2010.1） 长江三角洲地区（2010.5） 深圳前海深港现代服务业合作区（2010.8） 大小兴安岭林区（2010.12） 山东半岛蓝色经济区（2011.1） 海峡西岸经济区（2011.3） 浙江海洋经济发展示范区（2011.3） 青海省柴达木循环经济试验区（2011.3） 广东海洋经济综合试验区（2011.8） 新疆阿勒泰地区吉木乃国家级边境经济合作区（2011.9） 河南省中原经济区（2011.10） 河北沿海地区（2011.11） 成渝经济区（2012.1） 陕甘宁革命老区振兴规划（2012.3） 黔中经济区（2012.8）;警钟;我国土地、房地产政策的“毛病”招拍挂价高者得助长了“唯利是图”“一刀切”，“上海感冒，全国吃药”太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作 限购、限价、限贷、限利，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患;中央与地方的财权之争 业内外基本达成了共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场依然跌宕起伏，中央及国家高管换届进行中，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。;土地开发的利润空间究竟有多大？;开发商应对策略;全国性土地问题;2012土地相关政策解读;;;;;;;;;;;;;;;;;;;利于城市总体形象的营造及总体规划的执行 降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花 节约土地流转成本 节约土地基础开发资金 把土地运营的增值空间部分让渡给企业，给运营商的升级提供了机会和土壤 ; 泛地产; 一级开发与二级开发 稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划 卖布还是衣服 资源、资金与知本 业主制理论：各方角色定位;业主制;;;成片项目退出机制/盈利模式 卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。 卖批文：获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。 卖工程：完成市政及公益项目所有手续后转包工程获得收益。 卖土地：整理开发完成后经营性用地出让，与政府分享土地增值收益。 卖股权：低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。 卖房子：曲线拿地后自行或合作进行二级开发，出售房子获利。 卖管理：通过出租房子或物业管理获得收益，也可以输出品牌管理，品牌连锁获益。;地产大鳄吞噬海南;中信泰富——神州半岛：2005年，规划范围约3