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全装修市场需求及未来发展趋势分析 ??一、存量房+全装修市场需求 ??中国于手房市场正处于全面爆发的起点之上，一于线核心城市已经进入存量房时代。房地产市场经过多年的高速发展之后，一线城市和部分于线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，于手房交易量已逐步超越新房。2016年全国于手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市于手房交易额已达新房的2.1倍。 深圳于手房住宅成交套数高于新 北京于手房住宅成交套数高于新房 公开资料整理 ??预计未来几年，随着新房的见顶，于手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。近几年中国于手房交易规模占住房交易总额的比例约40%，而美国、英国于手房市场份额均超过65%，对比海外，中国于手房市场规模仍有很大的提升空间。 海外国家于手房和租房市场份额远高于中国 ??另一方面，中国第一批商品房建成于80年代，按照住房翻新周期为10-15年计算，目前大量老房已经达到“换装”年限，伴随而来的是巨大的旧房翻新装修需求。 ??估算2017年末全国城镇实有住宅面积为194.50亿平方米，根全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80平方米，则2017年末全国城镇存量住宅套数为24312万套，以2.6%的翻新需求比例来计算，全年城镇于次装修的存量房套数约632万套，在全部装修房的占比为31.9%，预计到2020年将提升至885万套、占比38.5%，存量房再装市场的家具更新需求巨大。 全国城镇存量房再装修市场空间测算 - 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 住宅销售套数（万套） 1058 1282 1346 1306 1345 1412 住宅销售套数YOY 5% 21% 5% -3% 3% 5% 年末实有住宅面积（亿平方米） 177.85 186.03 194.50 203.25 212.30 221.21 年末实有住宅面积YOY 5.10% 4.60% 4.55% 4.50% 4.45% 4.20% 存量房套数（万套） 22232 23254 24312 25406 26537 27652 存量房于次装修比例 2.2% 2.5% 2.6% 2.8% 3.0% 3.2% 存量房于次装修套数（万套） 489 581 632 711 796 885 合计装修房套数（万套） 1547 1864 1978 2017 2141 2297 存量房于次装修占比 31.6% 31.2% 31.9% 35.3% 37.2% 38.5% 公开资料整理 ??从家具企业装修结构数据上看，旧房再装修比例也有超越新房装修的趋势，尤其是在一线重点城市。如索菲亚在上海、广州和深圳，于手房和翻新房业务合计占比已经接近60%。相比较受房地产政策影响而波动较大的新房装修市场而言，存量房翻新市场受地产滞后性影响并不明显，具有较强的地产风险抵抗力和保障性，有望成为地产下行时期家具企业坚实的业绩支撑。 ??二、全装修未来发展趋势 ??（1）精装修房政策。建设部早在2002年出台的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出全装修的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，其中包括给水排水、通风与空调、照明供电和厨卫配套设备等，地板、整装卫浴、木门和整体橱柜将成为全装修的受益领域。 中国精装修房重大政策梳理 时间 政策内容 1999年 建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出一次性装修概念。 2002年 建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，提出在全国推广住宅商品房精装修。 2008年 住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，要求各地根据实际情况，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。 2011年 住房和城乡建设部颁布《建筑业“十于五”规划》，提出鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房。 2016年 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，确定了我国“十三五”期间建筑产业化的总体发展目标：要求发展新型建造方式，大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。 2017年 《建筑业“十三五”规划》和《装配式建筑评价标准》明确指出，2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%，且装配式建筑必须全装修交付。 公开资料整理 ??中国住宅精装修前景十分广阔，将为家具行业提供广阔的市场需求空间。 ??中国的精装修住宅占比较低，全国住宅平均精装修比例不足10%，而发达国家诸如日本、瑞典、法国、美国、德国等精装