国际购物广场调研及定位报告.pptx

宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告; 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面： ? 案头研究：包括《安徽省年鉴》、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息； ? 通过问卷获取的消费者需求数据； ? 通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。 敬请注意： 本项目研究工作是在2010年10—11月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。;目 录;第一章 项目概况及研究方法;本项目基地位于宿州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。 本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。;商业部分为地上五层，地下一层。 住宅公寓部分为，为6~23层，一梯22户，主要为45~65平方米户型，少部分80~90平方米产品;项目效果图及住宅公寓户型图;二、研究方法 1、研究内容： 宏观房地产市场研究 区域和可类比楼盘研究 小户型、公寓及市场研究 商业宏观研究 商业物业研究 消费者购物习惯研究 …… 从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。; 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。;第二章 社会经济发展状况对项目的影响;一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位： 宿州市位于安徽???最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。 宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一;一、城市区位与发展规划 2、城市区位与定位（续1） 《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三 大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。 三区： 老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区 －中 部新城区－北部符离镇区”的 空间结构形态，城市呈南北相 向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。 （右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）;一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位（续2） 土地利用和人口规模： 人口规模： 近期(2010年万人) 60 远期(2020年万人) 73 远景(2050年左右) 控制在90万人以内 用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。 ;;地区;序号;;;向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。 向南发展，受煤炭塌方影响。 向西发展，有来自合徐高速阻力。 ;序号;　;商品房销售量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，位处地市倒数第五位;　;　;　;4.5.2、非住宅月度销量变化;4.6、房价变化情况;4.6、房价变化情况;　;　;五大板块分别为老城区、西南片区、汴南片区、东关区和开发区。 目前各个板块具备自己较强的特征，比较活跃的区域为老城区、西南片区和汴南片区，但是近两年来，随着政务中心的外迁，汴南片区的房地产开发不断成熟。;　;物业类别;物业类别;;2008年土地拍卖情况;2010年土地拍卖情况;;经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%。 产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。 人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。 城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。 城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展。;房地产市