孟克烛拉农贸副食批发市场经营及招商策略提.pptx

使用权销售及招商策略;使用权销售定价和返租办法;1、定价;2、返租的制定 ;2、返租的制定 ;;3、收支测算 ;孟克烛拉农贸副食批发市场 2010年招商策略提案;● 项目营销推广与招商策略及程序策划建议;招商目的;认同这个城市;;目标客户定位; ◆谁是我们的客户〖准商户〗; ◆项目次主力店及散户目标客户;孟克烛拉农贸副食批发市场项目营销推广与招商策略及程序策划建议;先定位后动作; ◆项目营销与招商策划六大策略; ◆项目营销与招商策划六大策略; ◆项目营销与招商策划六大策略; ◆项目策划推广程序; ◆项目策划推广程序; ◆项目策划推广程序; ◆项目策划推广程序;招商执行;整体招商策略; ■招商执行---渠道策略;隐性渠道：圈层效应 针对客户的职业特征，着重宣传市场与国内知名市场 （如山东寿光，北京新发地） 等同盟市场同步信息的概念（将为商户提供更多更好的上游客户）;核心：建立独特的深刻的能引起客户共鸣的标签化形象 内蒙古地区唯一采用数字化平台服务的农贸副食一级批发市场，其软硬件配套设施之先进与完善就内蒙地区绝无仅有。其蕴含的商业价值可见一斑！; ■招商执行---体验提升策略; ■招商执行---圈层扩大策略; ■招商执行---圈层扩大策略;孟克烛拉农贸副食批发市场 2010年招商政策建议; 一、政府对项目制定的产业招商政策 政府给予经营商户三年免税 政府对商户工商变更实行一站式服务 政府下力度整顿不卫生、不安全的专业市场（包括富兴、再就业、 鑫通等） 二、项目为进驻商户制定的招商政策 开发商给经营时间满一年的大商户租金全免 开发商给肉类经营者提供免租金的冷库 开发商强力扶持入驻商户，免第一年管理费，并为市场做大力宣传 开发商针对最早入驻的小商户给予招商租金折扣; 一、与大客户 合同期为1-2年.基本期1年，执行最高招商价格；2年期，实行第二年9折 优惠。 大客户满1年的返还第一年全部租金，第二年优先进驻，并按第一条实行 优惠。 招商中可介绍十组以上（含）其他客户的，给予现金奖励，具体奖励数 额为所介绍或带来客户签约总金额的10%（只限第一年）。 二、与???般商户 合同期为6个月到1年。基本期六个月，执行最高招商价格；1年期，实 行后半年9折优惠。 一般商户介绍其他商户进驻，五户以上（含）奖励大部地自己铺位面积 的半年租金；十户以上（含）免自己商铺一年租金。;孟克烛拉农贸副食批发市场 项目运营收益测算; 1、保守测算：假设四十年租金不变，维持在一个平均水平，三层平均租金 为50元/平米/月。那么57000平米的年收益为3439万元。 40年总收益：13.76亿元。 返给农民的总数为：*4.602=3.65亿 40年净收益： 13.76亿元-3.65亿=10亿元 2、常规算法：三年之后，返租每五年一个周期，无论招商和返租比例都是 一个比较稳定数字。按租金的一般递增规律测算后37年的变化及交易总额。;第一个阶段——五年：平均租金应该能维持在40元/平米/月，返租五年定为平均11%，五年共计55%。 租金收益：40元/平米/月*12月*57000平米*5年=1.37亿元 返租额*55%=4364万元 五年净收益为：1.37亿元-4364万=9336万元 第二个阶段——十年：平均租金基本能维持在60元/平米/月，返租十年平均定为封顶的12%，十年共计120%。 租金收益：60元/平米/月*12月*57000平米*10年=4.1亿元 返租额*120%=9522万元 十年净收益：4.1亿-9522万=3.14亿元 第三个阶段——十年：平均租金基本能维持在75元/平米/月，返租十年平均定为封顶的12%，十年共计120%。 租金收益：75元/平米/月*12月*57000平米*10年=5.13亿元 返租额*120%= 9522万元 十年净收益：5.13亿元- 9522万元=4.18亿元 第三个阶段——12年：平均租金基本能维持在100元/平米/月，返租12年平均定为封顶的12%，12年共计144%。 租金收益：100元/平米/月*12月*57000平米*12年=8.2亿元 返租额*144%=1.14亿 十二年净收益： 8.2亿元- 1.14亿=7.06亿元 四十年总收益：9350万元