物业公共秩序管理.ppt

第七章 物业公共秩序管理 第一节 物业公共秩序管理概述 一、物业公共秩序管理的概念 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保护业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。 具体内容包括 公共治安秩序管理 消防秩序管理 交通秩序管理。 二、物业公共秩序管理的特点 受制性 专业性 有偿性 履约性 能动性 三、物业公共秩序管理的基本原则 坚持“预防为主、防治结合”的原则 坚持物业内公共秩序管理与社会治安工作相结合的原则 坚持专业防范与群防群治相结合的原则 坚持“服务第一，用户至上”的服务宗旨 坚持物业公共秩序管理的硬件与软件一起抓的原则 四、物业公共秩序管理的目的 物业公共秩序管理的目的：就是要保证和维持物业的所有者及使用人有一个安全舒适的工作。生活环境，以提高生活质量和工作效率。 物业安全管理是物业基础管理以外的专项管理，与物业基础管理相比较有如下的区别： 第一，管理的对象不同。公共秩序管理是管人及其行为，基础管理主要是管理物业本身。 第二，管理的目的不同。公共秩序管理是为了保证人的生活。工作的安全、舒适，基础管理主要是为了物业的保值和增值。 第三，管理的方法不同。公共秩序管理是通过服务来实施管理，而基础管理是通过管理达到服务目的。 第四，对企业信誉影响力不同。公共秩序管理的好坏是一个物业管理公司整体水平的标志。一般来讲，安全管理好的企业其基础管理的质量也高。 第五，影响的范围不同。公共秩序管理直接影响到整个城市的治安，关系到整个社会的综合治理。 五、物业公共秩序管理的意义 安全管理不仅对业主和使用人来讲是必不可少的； 对于一个物业管理公司来讲，是其业务中不可缺少的和必须搞好的部分； 对整个社会而言也是非常重要的。 第二节 物业公共治安秩序管理 一、物业服务公司安保与治安联防的关系 （1）物业服务公司安保的内容和性质 物业服务公司安保的主要内容是物业辖区的防火、防盗、防事故、防意外事件。 物业服务公司安保是根据社会需要并以提高社会安全防范能力为目的的社会治安防范组织，又是新型服务机构。 物业管理公司安保与公安机关治安区别 ： 第一，职责范围不同。 第二，职权不同。 第三，工作方式不同。 第四，性质不同。 （二）物业安保服务在社会治安管理中的地位和作用 社会治安管理工作概括起来有三个层次： 一是公安机关； 二是物业管理区域内的安保服务； 三是企事业团体的自我安全防范。 在这三个层次中：公安机关占主导地位，是主要力量。 物业安保既担负着维护客户（业主和使用人）的人身财产安全的任务，又积极地协助公安机关打击违法犯罪活动，发挥辅助的作用。 第三个层次是前二者的群众基础。 由此看到：物业安保服务是介于公安机关和自我防范组织之间的一支专业治安队伍。 物业安保服务的作用有以下几个方面： 第一，缓解公安机关警力不足与社会治安管理工作日趋繁重的矛盾。 第二，扩大治安工作社会化渠道。 第三，安保服务是一种紧密型或半紧密型的群防群治组织。 第四，安保服务能提高社会治安防范水平 二、物业公共治安秩序管理的概念和方式 （一）概念 物业公共治安秩序管理是指物业服务企业为保障所管辖物业区城内财物不受损失，人身不受伤害，住户的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列的管理活动。 （二）管理方式 封闭式管理 开放式管理 三、物业公共治安秩序管理中的安全责任 三种不同观点： 承担物业安全防范的行政责任，由行政部门追究 承担有限责任 承担全部责任 在物业管理合同没有排除公共秩序管理项目的情况下，物业管理公司负有公共秩序的治安管理义务，如果物业管理公司的治安管理存在着失误或缺陷，当公共秩序遭到破坏，业主人身或财产安全面临威胁，而物业服务企业未及时制止的，物业服务企业则应承担因此而导致的责任。 四、几种典型物业管理模式下所承担的安全责任 （一）委托经营管理模式下所承担的安全责任 1 安全系数与安全度 2 安全-成本效益图 科技应用程度曲线 管理人员人数曲线 安全管理能力曲线 3 小区安全管理原理 4 物业公共治安秩序管理责任 （二）承包经营管理模式下的安全责任 （三）业主自主管理模式下的安全责任 （四）无需承担责任的情形 五、治安管理的机构设置与职责划分 1．治安管理的机构设置 物业治安管理任务比较明确，不同类型、不同规模的物业保安部的机构设置不同。一