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万科财务分析报告 3142存在问题及改进措施公司简介p4未来展望财务分析目录Company Logo十大股东DACBE光辉历程高管万科简介房地产业特点关联方 一、万科简介Company Logo光辉历程1984年5月 万科企业股份有限公司成立1988年介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年正式确定大众住宅开发为核心业务2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 Company Logo万科前十位持股股东Company Logo万科高管Company Logo关联方万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有134个.其中受其控制的企业有120家,合营企业4家,联营企业9家,还包括其实际控制的中国华润总公司.C:/Documents and Settings/Administrator/桌面/关联公司.xls关联公司名单2006年度,无重大关联交易.截止至2006年,万科为17个企业(15个为关联企业),共累计担保达3,514,590,000元.Company Logo房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。Company Logo偿债能力分析营运能力分析盈利能力分析ACB二、财务分析Company Logo盈利能力分析万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长69.0%；净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大;在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60%以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。Company Logo盈利能力分析Company Logo盈利能力分析1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了695.96%。3.净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收益率是同行平均水平的３倍。说明企业资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。Company Logo盈利能力分析４.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业平均的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利能力不错.５.可持续增长率＝ROE×留存比率，在没有外部权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内部权益万科每年最多以13.56%比率增长，这个数字也是相当可观的。Company Logo总结：与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况 企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售净利润率有所下降，要注意期间费用控制。公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过高房价带来的泡沫危机。 Company Logo偿债能力分析Company Logo表外因素信用等级根据中房联网对万科的信用调研分析报告显示:万科的信用等级为AAA(信用状况良好,建议与其往来)C:/Documents and Settings/Administrator/桌面/万科企业股份有限公司信用调研分析报告.doc分析报告企业声誉2005年,成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，并入闱“2005年度最具有价值的上市公司” 2006年6月28日获得“中国最受尊敬企业”的称号，同时荣登“中国房产百强企业”首榜 偿债能力分析Company Logo偿债能力分析从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可.流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速动比率一直较低，06年还略低于行业平均0.69％。这主要是由于大量的存货造成的。存货中拟开发产品与在建开发产品占了91％，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降.现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。原因是万科在06年囤积了大量的土地,增加了大量现金流出.企业风险高，资金链容易断裂.由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款