物业巡查、风险识别与管理控制.pptxVIP

物业巡查、风险识别与管理控制;;;一、日常物业巡查规范;巡查目的;巡查的内容;巡查方法;治安、消防隐患巡查内容;公共配套设施设备的巡查内容;清洁卫生、绿化养护的巡查内容;装修巡查内容;空置房巡查内容;设备设施巡查内容;巡查中与业户沟通需注意的要点;巡查发现问题解决方法;巡查中需注意及巡查要求;二、物业管理风险识别及管理控制指引 ;风险定义： 风险是指在特定客观条件下，在特定期间内，在基础物业管理过程中，由于公司内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。 根据公司基础物业管理现状，将公司基础物业管理风险分为：项目运作风险、治安风险、车辆管理风险、消防管理风险、设备风险、公共环境风险、内部管理风险、收费风险和自然灾害。 基础物业管理具有：客观性和普遍性、偶然性和不确定性、可测性和可变性等特点。 ;风险识别： 风险识别就是找出公司基础物业管理过程中潜在的每一个风险因素和现象，以便对风险作出准确性应对策略。 风险防范： 风险防范是指在对公司基础物业管理中的风险进行全面识别之后，根据公司基础物业管理总目标和潜在风险的特点及其潜在影响等，制定和采取风险预控措施，控制或减少基础物业管理风险的发生和造成的损失。 ;管理导入： 根据公司的实际情况和行业形势，将基础物业管理风险管理纳入各项目基础物业管理范畴通过风险识别、风险防范、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断的循环环形机制，规避和防范基础物业管理风险的发生。 管理目标： 以最低的人力、财力、时间等成本，控制基础物业管理过程中的各种风险或降低损失，使物业获得最佳的安全保障和保值增值能力，使公司提高更强的竞争力，提供更令顾客满意的物业管理服务。;风险防范及管理控制;公司基础物业管理风险具体识别及管理控制措施： ：;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;三、案例分析;张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施???张先生由于生意上的不成功，停止向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。? 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行; 拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。;试分析： （1）物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ （2）物业管理公司的做法有什么缺陷？ （3）该怎样做才是正确的？ ;（1）物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 （2）在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。 （3）物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会错失良机。;王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。 试分析： （1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？ （2）物业公司如何才能防范此类风险？;案例剖析;（2）物业公司要避免此类风险 ①认真对照服务合同严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范； ②应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。;