某地阶段推广策略案.pptxVIP

发 展 商：大连鲁能置业有限公司 提 案：N-CHINA 北方地产决策机构 日 期：2008年4月; 2008年第一季度回顾总结 2008年第二季度推案思路;本案着重解决的四大问题： 1、2008年大连春季房交会的市场总括，别墅市场与旅游地产的专章分析； 2、东方·优山美地项目2008形象塑建的阶段回顾，现状与疑点； 3、别墅推广策略的调整动机，调整内容，旅游旺季的推盘重点； 4、08.5-08.10的阶段推盘策略方案。;PART 1 市场篇;2008年鲁能·东方优山美地 第一季度市场提报;PART 2 解析篇;2008第一季度形象塑建;案场包装 / 项目围档;;;;传播 / 户外;;传播 / 平面 / 《格调》《家园》;;;;传播 / 平面 / 《大连晚报》;;;传播 / 平面 / 网络通栏;文本道具 / 小楼书;文本道具 / 产品折页，户型折页;;;展会陈列;小结;项目形象与工程进度之间关系;1月－4月春展前;2008年营销推广计划表;;小结;PART 3 策略篇;区域现状 金石滩之于东方.优山美地 爱恨有加 正面影响力 国家4A景区的先天光环，以及别人视之为珍宝，而我们尽可以俯手可拾的众多旅游度假资源。 负面影响力 全年度区域淡旺季明显，路途稍显遥远。 面对现状 一年中5月-10月旅游旺季，420万海内外游客，是我们全年的推广重心。;4,200,000人潮;420万人来到金石滩的心态 最大动机，甚至是唯一动机： 度假 ;度假感受之后的结果呢？ 1、可以肯定的是：度假之后的感受一定是非常正面的，无论是大连本地游客，还是外地游客。 2、正面感受之后，内心感受，“下一次我还要来这里度假”。 3、这不是我们最终想得到的。 我们的任务： 从“下一次我还要来这里度假” 到 “为什么我只能是过客” 到 “如果在这里拥有一座大房子呢”;结论一 第一步 针对420万旅游度假心态客户 进行教育、游说、感化。 营销承载工具：道旗 内容主题：做金石滩的过客，还是选择留下。;去程;归程;产品认知现状 东方.优山美地之别墅产品 度假难道是唯一的姓氏 现状： 客户关注（度假诉求）与别墅面积定位存在偏离； 182套待推别墅，只有度假一个理由是否可以消化； 面对现状 我们别墅的用途定位应该，一定有更多可能。;东方.优山美地 别墅功能想象 用途一： 国家4A景区中的度假别墅（评价：众所周知） 用途二： 涉外国际区中的投资型别墅（评价：急需引导） 用途三： 山海景区中的第一居所别墅（评价：尚待时日，目前入手享受最大性价比） 用途四： 企业招待型的别墅会馆（评价：目前尚没有同类型产品认知，客户潜力大，可塑性强）;;现场现状 前提： 420万旅游度假人群现场引导； 别墅产品四项全能生活方式引导； 接下来决战在现场；;现场资源整理 售楼处资源： 轻轨站北侧新售楼处启用： 5月中下旬；（以下简称“优山美地生活馆”） 独栋别墅区现场售楼处启用： 5月中下旬；（以下简称“别墅接待中心”） 样板区资源： 独栋别墅体验示范区启用： 5月中下旬； 花园洋房示范区启用： 6月下旬； 联排别墅示范区启用： 7月下旬；;08年5月－10月 东方·优山美地各阶段推广细案 第一阶段 现场筹备期（5月） 第二阶段 别墅预热期（6-7月） 第三阶段 别墅强销期（8-10月）;第一阶段：现场准备期 时间：08年5月 本阶段营销推广内容及目标： 1、两大售楼处内部气氛布置、外部引导工作完成； 2、金石滩周边围档、道旗、户外更换； 3、高速路收费口户外、机场灯箱画面更换； 4、5.1前晚报投放、格调杂志配合； 5、网络媒体增加投放； 6、5月初，售楼处现场播放的3D演示片开始筹备。 ;第二阶段：别墅预热期 时间：08年6-7月 本阶段营销推广内容及目标： 1、花园洋房、别墅示范区整体气氛布置到位； 2、6月中旬再次启动报纸媒体，内容为非传统意义别墅，畅通别墅全功能，配合实景画面； 3、6月中旬配合“两大优山美地”互访活动，增加项目、业主、媒体互动传播； 4、7月启动航空杂志，内容为金石滩区域介绍、别墅全功能介绍； 5、7月启动《魅力杂志》刊中刊或特刊形式，内容为两大优山美地互访，和当前项目实景； 6、7月底启动电视媒体，投放时段为地产节目专栏，内容为示范区实景展示和金石滩度假资源； 7、网络、格调等长效媒体继续投放； 8、旅顺南路小平岛位置，进入开发区城区位置考虑增加户外布点； ;特别营销活动： 两大优山美地互访， 财富生活共聚。 时间：6月中旬 第一阶段： 选取东方优山美地一期业主代表和