绿城桂花园物业管理方案.docx

绿城·桂花园物业管理 方 案 （一、二期常规性服务项） 目 录 一、物业服务中心组织架构图二、各岗位工作容 三、各部门岗位职责四、具体管理措施 （一）客户服务 （二）装修管理 （三）安保管理 （四）设施设备维修保养管理 （五）保洁管理 （六）绿化管理 （七）其它管理 物业概况 绿城. 桂花园位于市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西面邻接 329 国道，北面为新城主干道。总建筑面积约 227260m2，其中地上建筑面积 176680m2，规划建造 15 幢多层住宅和 20 幢 7-11 层的小高层住宅。该项目 在总结绿城已开发的多层、 小高层产品的基础上对产品有了进一步提升， 同时结合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。 该项目所在镇海新城是市新一轮总体规划中的重点发展区域。 为积极融入大都市， 2003 年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约 46 平方公里，至 2020 年规划总人口为 40 万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心， 现有基础设施完善、 生活配套成熟， 规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于 2-3 年建成使用。 该项目区位优势明显， 距三江口和镇海老城区的直线距离均约 10 公里，交通便捷；西面隔 329 国道为市机电工业园区（已落户企业约 200 家，已建成投产 120 家）；西北和东北部分别为九龙 湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为 8 公里和 6 公里。 园区采用围而不合的整体布局，园区景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。 一条主干道连接了整个园区， 除中心会所附近设有少量地面泊车位， 供访客 车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场，汽车库车库设在地下停车场，以确保园区良好的停车秩序。 每户室均设有信息箱，设、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入 户线缆，室、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。 安保系统 摄像监视系统 在园区出入口、 消防通道均设有彩色或黑白摄像机， 实行 24 小时数字录像。 周界报警系统 园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻 越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行 24 小时值班监控。 出入口管理系统 园区出入口设有自动挡车闸和专用通道， 实行人、车分流。 业主车辆凭远距离车辆感应卡进出， 访客车辆经确认同意后， 由保安员发放临时感应卡进入园区， 实行计时收费；业主经专用通道进入园区， 外来人员通过对讲系统联系进入园区， 或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。 可视对讲及门禁系统 采用联网型可视对讲系统， 可实现户与单元门口机、 住宅区保安值班室之间的可视通讯。 住宅区各公寓单元门均设有门禁系统， 业主可凭门禁感应卡进入。 访客可通 过公寓单元门口机呼叫被访业主， 业主可通过室主机显示屏确认来访者， 并可进行通话及开启单元门。 户报警系统 每户进户门装有门磁 , 并接入可视对讲主机，可对其进行布防、撤防操作， 在厨房预留煤气泄漏探头管道 , 并可根据业主需求接入其它报警探测器，在装修时可与物业服务中心联系，由专业人员为您设计加装，费用须自理。 消防报警系统 地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统 。 一、二期项目基本情况统计 一期总建筑面积： 150710 ㎡（地下面积： 35580 ㎡，多层住宅面积 48400 ㎡, 小高层住宅面积 64150 ㎡，共建面积： 2580 ㎡）。 建筑层数：多层地上五层（局部四层） 、小高层七到十一层、部分半地下一层车库。 建筑单体数量： 29 幢 单元楼道数量： 54 个 。 绿化率： 40%。居住总户数： 800 户 结构形式：框架结构。 汽车库数量： 668 个。地上汽车临时泊位： 143 个。 库房： 244 个。 二期总建筑面积： 76550 ㎡（地下面积 :15000 ㎡，住宅（全部小高层）面 积:55920 ㎡）。 建筑层数：地上七到十一层（局部四层） 、部分半地下一层车库。建筑单体数量： 8 幢。 单元楼道数量： 15 个绿化率： 40% 居住总户数： 318 户（不包括商铺）。 结构形式：多层框架结构。 汽车库数量： 119 个 绿城·桂花园物业服务中心组织架构图 绿城·桂花园物业服务中心组织架构图 公司总部 桂花园物业服务中心 客户服务部 综合管理部 工程部 保安队 客服中心 客户联系 档案管理 保 洁组 绿 化组 综合管理 综合维修 电梯维保 弱电工程 消监控 门岗 巡逻岗 车辆管理 财务管理 装 修管 人事管理 人员配置： 一、一期交付人员配置（ 69 人）： 1