杭州·香港双城记嘉里地产策划方案.pptxVIP

杭州·香港 双城记嘉里置业·华丰项目推广的若干思考杭州捷群广告有限公司2009年5月16日捷群所做的功课开始我们今天的话题关键词一：房产大鳄——香港的嘉里来了；关键词二：嘉里·华丰项目地处杭州华丰石桥区、属 郊区，杭州人心目中的工业区；关键词三：25万m2大盘，主力产品90m2精装修三个层面之间的关系梳理关于区块竞争的势态与格局是怎么样的？捷群以来自这三个方面的课题切入，来展开捷群对这一地产项目在推广策略上的思考和剖析关于消费者关于项目消费者的特征和洞察是什么？项目的特征是什么？第一个环节：关于区块的分析从杭州地图上的方位来看，本项目处于城北区块内一看“城北”时空二维世界里的“城北”城北的演变地段朝晖大关/德胜石祥路、石桥时间上世纪80-90年代2000年2003年-至今地理标志朝晖小区大关小区杭州汽车城今日重新认识地段次中心紧邻市中心的城北城北的局部商品房代表作朝晖现代城锦昌文华水印康庭信步闲庭都市枫林亿城嘉园目前单价12000-15000元/m29000-12000元/m26000-8000元/m2从居住概念的市场主流共识上来看，在杭州，还从来没有哪个区域的演变有如此丰富的层次感；也没有哪个区域的演变与市中心的关系能如此的紧密。即使是杭城最具发展资历的区域-城西，也未能如此。究其原因，一方面城北腹地广大，另一方面城北在区域的发展上除了市中心外没有其他的概念。而城西，它先后拥有文教区-蒋村商住区-西溪-闲林等各种概念。发现“城北”的发展规律规律1：城北的发展是一种有序的、无空隙化的城市化推进；规律2：城北不似城西、滨江、下沙那样有自己独立而清晰的发展概念，城北一直紧盯着“市中心”这一概念而随动发展，与市中心有着割舍不断的联动关系。区域发展前景所产生的市场机会华丰石桥区域的居住可实现性强！规律 1华丰石桥区域参与到杭州整体供应格局的竞争可能性强！城北的居住可实现性强！规律 2二看“城北”城市规划上的城北之“北秀”《杭州市城市总体规划（2001—2020年）》中指出，杭城城市的发展格局是东“动”、西“静”、南“新”、北“秀”、中“兴”。北“秀”指的是处于传统概念上的城西与城北连接部位，即以三墩、祥符、勾庄为中心的杭城西北地带。从严格意义上讲，“北秀”并不包括基地所在的华丰石桥区！城市规划上的城北之“半山”2007年4月18日，首次以市长身份亮相的蔡奇在半山地区环境综合整治工作动员大会上说：“从今年到2010年，用四年时间，打一场半山环境综合整治攻坚仗” 、“半山环境污染问题非常突出，排污量过大，给人民群众生活带来了严重影响” 。与此同时，污染企业的搬迁成为了半山环境整治措施的主要内容。城市规划上的城北之“半山”规划中的半山地区包括拱墅区半山镇、康桥镇和余杭区的崇贤镇。污染严重是该区面临的最大问题。污染企业的搬迁成为了半山环境整治措施的主要内容。 据悉，半山列入搬迁名单的企业已有80家左右。目前首批搬迁的23家半山企业搬迁后将腾出近1700亩土地，未来的半山将形成一处以居住为主，可容纳三四万人口的大型居住区。 确切地说，“半山”的整治也不直接针对基地所在的华丰石桥区！城北规划前景对项目的意义嘉里·华丰项目基地非正宗意义上的政府规划发展之“城北”，但项目可以分享到它们开发与整治的成果，减弱杭州人对城北的不利印象。思考一：我们在物理属性上属于城北 但又不属于严格意义上的城北。。。三看“城北”对于热闹的杭州楼市来说，城北绝对可算是大器晚成的板块。经历了一系列的旧城改造以及大量房产项目的开发，杭州楼市的城北板块逐渐走出被人遗忘的角落，最近一段时间更是急剧升温，成交量屡居杭州各区块榜首，让杭州市民不得不重新审视这个新崛起的老城区。城北纬向跨度大，使各子板块有可能呈现出不同的个性城北一直以来是杭州同等半径范围内发展滞后的城区，它的发展收到相邻板块（如城西）发展和政府大型市政工程的严重分化性影响。离散性的板块结构它包括申花、桥西、桥东、石桥等子板块申花：城西的烙印申花路是城北范围内靠近城西的一条道路。作为房地产供应板块，它主要由三墩路、莫干山路—登云路、余杭塘河和古墩路围合而成。在这个不算太大的板块内，规划汇集了沃尔玛、银泰百货、欧尚二店、世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心等大型商业配套，而除此之外，规划中的浙大医疗中心、浙江医院分院、20万平方米的城市生态公园等配套设施则更为申花路板块锦上添花。兼备了跨区双料配套的申花板块，和传统概念的城西悄无声息地‘无缝对接’。是目前的热点板块。桥西、桥东：城河一体、以河兴城 拱宸桥是较早形成规模的居住区之一，也是政府大力扶持的旧城改造中的重点区域，区政府的迁入、新楼盘的建成交付、上塘高架的延伸、老马路的拓、，使其成为杭州北部地区的副中心。以拱宸桥为界分为桥东、桥西两个板块。这一带房产开发都是以运