深圳市晶岛国际广场项目招商竞标报告_130页_已烂尾.pptxVIP

——晶岛国际广场竞标报告—— 开篇深国商为深圳市知名国企开发商，如成为合作伙伴，将派遣最精锐力量，全力以赴，携手将晶岛国际广场打造成中心区商业首个经典成功案例。我们的思考MOT1：如何应对中心区巨大商服物业竞争威胁？MOT2：中心区作为大型商服的“生地”，如何定价？MOT3：商业定位应如何打造亮点，抢占市场先机？MOT4：如何实现风险的最小化利润的最大化？Chapter1 宏观市场分析深圳市商服物业发展概况1销售面积 2003年度共销售商业用房39.37万平方米 2004年度共销售商业用房38.41万平方米，同比下跌2.4％ 2空置面积2004年商业用房空置面积为45.38万平方米 比2003年的 46.49万平方米略有下降； 商业用房空置率总体缓慢下降 3相关数据2004年1~3季度的施工面积则达到250.91万平方 米，同比减少3.4%。 2003年商服物业竣工面积、批准预售面积均创历史最高点。4相关数据总体销售和价格情况年 月套 数建筑面积金 额均价(建筑面积)2002年　46.35万m22003年1153943.98万m257.3亿13028.68元2004年1466865.01万m281.04亿12463.21元2005年1月10779.2万m215.26亿16577.92元2005年2月7323.52万m25.299亿15016.75元总结性分析 商服物业空置率呈现总体缓慢下降趋势 2002年实现销售面积达历史最高，2004年同比下跌2.4% 2003年商服物业竣工面积、批准预售面积均创历史新高 销售价格呈逐年上升趋势，未来两年内将趋向平缓增长。深圳市零售业发展情况分析发展现状及特点1 大型购物中心和小规模便利店形式呈现逐渐增多趋势 社区店数量在全市范围内数量已达10822个 零售业中高端档次相对缺乏，商场同质化严重2未来发展趋势预计未来5年，深圳的零售总额可翻一番。深圳商业发展逐步趋向专业化、连锁化、集约化、规模化。商业业态也从传统的专业市场、百货、超市、专卖店、仓储式卖场发展到大型购物中心Shopping mall。注重体验式消费的“第三代摩尔”将成为潮流。深圳市主要商圈及发展分析商业中心传统的单一商业区多个零散独立商圈一心多核的商业格局商圈格局1 深圳商业呈多中心的发展格局，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。 但随着福田区的中心区商圈迅速形成，以中心区为核心的“一心多核”的商业格局有望形成。老罗湖东门游离在传统和现代之外，其改造是失当的“东门（杂乱）港化（低俗）粤文化（市井）日益衰败没落被新移民摒弃”华侨城“生态型：形成自然生态与城市社会生态的极至融合，也将成为深圳最具魅力的开放空间与人文空间，但难以形成深圳的核心区域生态主题旅游世界之窗欢乐谷OCT广场中产阶层高尚居住区”CBD中心区“CBD不仅仅是深圳的政治文化轴、政府所在地，会展经济、CEPA将支撑中心区成为深港一体化的核心原动力未来前瞻有升值潜力大兴土木政府高度重视会展中心CEPA”2未来发展趋势 东门、华强北商圈渐趋饱和，老商圈将面临不断兴起的新兴商圈的挑战和竞争； “洼地效应”的带动，消费人流将逐渐向中心区聚集； 大量新增商业地产体量之间的相互竞争将更加激烈； 中心区借助政府高规划、高起点、高配套及CBD、会展和地铁效应，以中心区为中心的“一心多核”商业格局即将形成。Chapter 2 深圳商铺投资客户分析1客户分析职业特征 深圳居民投资意识较强，各行业投资比例相当2客户分析性别结构 男女投资者比例相当3客户分析年龄结构 从上述图表显示，35岁以下的投资者占80%以上，投资结构趋于年轻化，中青年已开始成为商铺投资的主力军。4客户分析年收入水平 年收入5-30万的中产阶级占70%以上5客户分析价格承受力 一楼或街铺: 3万元以下的占56% 3—5万元的占25% 5—7万元的占19%二楼: 2万元以下的占70% 2—3万元的占23% 3—4万元的占7% 中低价位受市场广泛接受，高价位也有一定支撑，首层价格承受力明显高于二层6客户分析接受总价 100万以下的中低价位接受度较高7客户分析需求面积 需要10平方米以下小商铺的占55% 需要10—50平方米中小商铺的占25% 需要50平方米以上大面积商铺的占20%Chapter 3 微观市场分析中心区竞争商业市场分析1现有商业调查项目名称裙房面积(m2)商铺租售状况商铺均价(元/m2)月租 (元/m2.月)主要商家航天大厦5层共20000只售不租一层：4.5/胜记酒楼兴业银行3层共6000只售不租1F：街铺 5 ;内铺:4.2; 2F：2.5-3/兴业银行、世华地产、百里臣便利店、顺记酒楼 等时代金融4层共18000只售不租1-4F民生银行认购 1