通辽天福房地产项目初步定位建议报告82页.pptxVIP

通辽天福房地产项目 初步定位建议及合作建议书;甲方希望实现的目标;1、利润最大化。有两种实现的途径：一是在不增加成本或有效降低成本的情况下，拉升房价；二是，在不改变容积率的情况下，多做出些可销售面积； 2、回笼资金最快。即短平快战略，尽量控制单套房总价，扩大客户群层面。这与上一条相矛盾，但也不是不可调和，如取上一条的第二种实现途径，就可以解决这个问题； 3、做出品牌形象。在短时间或单个项目上实现，这对一个外来开发商来说有些难度，品牌形象是一个较虚的概念，如我们做出了特色产品、销售实现奇迹、有较好的口碑，这些都可以称之为树立了品牌。可在销售过程中实现； 4、可持续发展。可持续发展有两个必要条件，盈利和较好的市场口碑，与前面几条是相辅相成的。;阳光易居所要解决的问题;第一部分：住宅篇;住宅市场分析;总体市场分析：;5、北区目前主要开发住宅区，生活配套还有些落后，但是这种政策的导向，及较好的环境使然，房价有了较大的提升，有些项目甚至比市区的房价都高； 6、目前市场的住宅产品户型面积主要集中在60－160平米左右，主力户型为75－115平米左右，这也是市场最畅销户型。北区新开发项目大户型较为集中，如吉地华府120－160平米的户型所占比例就较大；在市区及市区偏西方向开发的住宅项目，以中小户型为主，面积多在60－110平米之间； 7、住宅产品的市场均价在1700－1800元/平米之间，最高价达到了近2300元/平米，较低的价格为1580元/平米左右；随着人们生活水平的提高和商业人群的兴起，加上通辽市近几年经济的迅速发展，价格还有着较大的提升空间； 8、房地产发展虽还处于起步阶段，但产品上有了一定的创新，如出现了时下流行的花园洋房和情景洋房；;本项目市场分析：;项目四至及周边现状：;红色区域为项目用地;项目周边社会配套图片展示：;项目周边社会配套图片展示：;项目SWOT分析：;目标客户分析及锁定;目标客户群锁定：;项目市场定位;因此，我们的市场定位是：;建议案名;备选建议;产品策划及调整;概念性规划建议;交通动线组织建议 ;车库的处理方式及人车分流示意图;交通组织建??及车库处理建议;项目园林绿化建议 ;;;景观小品示意;景观小品示意;景观小品示意;项目建筑立面及风格建议 ;配合坡地景观，塑造项目的差异性;;单体户型设计建议;7、餐厅紧临厨房，具备形成开放式条件； 8、厨房呈方正或L形格局，便于橱柜布置，充分考虑生活动线； 9、厨房带服务型家政小阳台，兼作洗衣房，服务阳台设有电源，上下水； 10、主卧卫生间干湿区功能分隔； 11、设储物间，中小居室可考虑半间房设计； 12、融入部分创新户型，充分体现多元化户型的设计。 ;;;;;;关于户型;室内装修风格引导示意;;;关于其它;项目配套设施建议;项目智能化系统建议;物业服务建议;形象包装及销售计划（略）;第二部分：商业篇;商业操作的几个原则： 1、做最适合的商业，不做最好的商业，迅速销售，最大实现利润为前提； 2、避免市场强有力竞争，走差异化路线； 3、产品要创新，做最有特色的商业； 4、不给自己留包袱，走短平快路线； 本项目的商业建筑定位非常重要，我们的原则是实事求是，避免陷入概念上的空洞，而没有实际的支撑。单纯的形而上，对销售起不到任何作用。 建筑一旦定位，后期无法更改，埋到地下的钱是不可能拿出来的。 广告、概念、形象包装只是锦上添花的东西，不是商业的根本。;商业市场综合分析：;2、底商的发展在通辽非常活跃，随处可见，异常发达，我们称之为“门脸经济”。底商多以二层为主，上下两层单独经营，有楼梯相连，通常是一层出租率或利用率最高，二层大都无人经营，或是闲置或是住人；;3、通辽市的商铺多为自己持有经营，即多为自用型商户，许多都是买来自己经营，做点小生意，这是最普遍的做法；即使有个别对外出租的，租金也很低，如一个仅100平米左右的铺子，一年的租金才2万元左右。位于和平路沿线的商铺，租金较高，投资价值较大，有一些客户在这里出租来获取收益； 4、通过对一些商户的采访调研发现，现在通辽的商业设施存在许多不合理的地方，如二层商铺的利用价值挖掘问题、内部交通组织的问题、业态的定位问题、形象展示的问题等，这些都是我们在操作本案时不得不面对的，而且要很好解决的问题；;本案的商业设施分析：;从市场角度看： 1、位于城市的非中心区，属于二类地段，商业价值较市中心区略低； 2、离以金叶广场为中心的核心商业区有一定距离，核心商业区的辐射力基本达不到这里； 3、本案所处区域为传统的专业市场集中区，成行成市的商业设施分布较多，且大都有多年的形成发展史； 4、项目虽处于向阳路商业带的延长线上，但到这里后，商业设施骤减，商业氛围较弱； 5、周边商业主要住宅底商为主，单个的经营规模都较小，发展较为稳定； 6、这里分布着大量