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Wind资讯 土地市场年度报告(2013)（2014年01月）Wind资讯 金融情报所土地市场综述-土改元年，全面回暖政策要览： 2013年为土地市场制度改革元年，破围的方向是工业用地和农用地入市。从十八届三中全会决定到城镇化工作会议的表述，盘活存量、提升效率，直接指向工业用地，减量供应、提高地价、提升容积率、改造转性；而一号文件对则在集体经营性建设用地入市上开了一道口子。不过像农村宅基地流转、小产权房等问题依然悬而未决，同时工业用地转性如何操作、集体经营性建设用地入市具体又如何操作，都是2014年土地改革需要重点解决的。　具有操作层面意义的制度是“三旧”改造。从广东三旧改造试点的情况来看，深圳、佛山等地针对工业用地改造已经积累了相当的操作经验，而城中村改造却因涉及集体土地问题难以展开。国务院7月发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，规划了五年的改造目标，这可能成为土改操作层面突破口。 2013年土地市场回顾： 2013年，40大中城市土地市场供给量和成交量同比分别减少9.69%和1.13%，平均溢价率回升至28.41%，土地均价上升55.61%。其中一线城市供给和成交量分别增长10.71%和19.34%，均价上涨了133.08%，三线城市成交量和均价双双回升。　整体看，2013年土地市场呈现全面回暖的势头，但二线城市的供给不足将开发商局限在几个重点城市的同时，也带热了三线城市。南京、厦门、上海、温州、北京、苏州、深圳、合肥的土地成交均价涨幅均超过90%；而厦门、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、东莞、苏州、长沙的平均溢价率超过20%。　从用途类型看，商住用地和住宅用地市场成交量分别增长29.21%和10.27%，成交均价同比分别上涨37.18%和29.65%，商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨。各类土地市场全面回暖。土地市场政策一览1年度土地市场回顾2季度土地市场回顾3月度土地市场回顾4目 录土地市场政策-2013年为土改元年2013年是新一届政府执政元年，也是土地制度改革的元年。土地制度的破围主要在工业用地和农用地流转制度上。1)、工业用地减量供给，提高低价，关键是如何实现“转性”。新的政策强调逐步减少工业用地和划拨用地等“免费午餐”的供给，提高工业用地价格的关键是破除使用限制的藩篱，提高使用效率，比如东莞等工业用地新政允许工业或仓储用地打破原有的容积率限制。在打破工业用地藩篱过程中，升值利益分配关系成为关键因素。2)、土地集约利用，三旧改造加速扩围。深圳、广州等地的三旧改造是工业用地转性、提高使用效率的试点城市，政府改造－补偿“地主”与自行改造－补缴地价是两种基本的方式。比如深圳，工业区改造工业用途，增加建筑面积补缴50%，不过转性住宅、商业用地，需补缴实时基准地价，虽然扣除工业地价款，转性本身的唯一的好处就是可以底价拿地；相对而言，厦门允许“地主”自行改造功能性质，协议出让供地，相对宽松。7月国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，去年年末东莞等地出台三旧改造相关文件，在“盘活存量”的背景下，2014年三旧改造将成为工业、农用地转性破题的操作关键。3)、集体经营性建设用地入市敲定。1月19日中央一号文件提出，农村集体经营性建设用地与国有土地同地同权，即将出台的城镇化规划中可能提出经营性用地“由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价”，相当于集体经营性建设用地供地权下放，该类土地有望直接入市。4)、宏村宅基地流转广泛“试点”。12月17日，发改委对宅基地的基本表态还是局限在试点，1号文件中也未明确提及宅基地流转的制度安排。从去年末国土资源部透露的信息来看，小产权房2014年开始将全面清查，到2018年清查完毕。对于存量小产权房的态度是“分类整理”，意味着小产权房有转正希望，但不是全部。在小产权房清理完毕之前，农村宅基地的流转可能继续处于试点状态。5)、农村集体土地所有权、承包权和经营权“三权分离”，承包经营权可以设抵押、担保。新型城镇化规划相关-经营性用地不再由政府直接征地时间标题城镇化相关政策1月20日国家新型城镇化规划即将出炉1月20日，据中国证券报报道，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报，预计将于近期发布，其中明确了新型城镇化的建设目标、战略重点和配套制度安排。权威人士表示，未来将根据城市规模和综合承载能力，并以就业年限或居住年限、城镇社会保险参加年限为基础，各类城市因地制宜地制定农民工落户标准。这样做的好处是，有利于农民工根据不同条件选择落户地区。未来的城市群发展中，我国将注重培育长江中游城市群、中原城市群以及山东半岛、成渝城市群等地区的发展，并在东北有条件的地区发展城市群。权威人士表示：1. 在未来城镇化建设中，人口管理方面拟实行全国统一的居住证制度，取消居住证领取门