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建设业主项目管理指南 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种： （1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。 （2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。 （3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。 前 言 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验…………… 一、工程建设的四个阶段 工程建设的四个阶段 二、工程项目建设程序 工程项目建设程序 建设程序简图 （续下表） 工程项目建设程序 （接上表） 三、四个阶段项目管理工作的主流程 四个阶段项目管理工作的主流程 四、立项决策阶段 项目建议书 初步可行性研究 详细可行性研究 项目决策 主项申请、批复 立项决策阶段 项目建议书 项目建议书应包括以下内容： （1）总论； （2）项目建设的必要性； （3）功能定位与需求分析； （4）场馆现状及改扩建内容； （5）项目实施方案； （6）组织机构与人员配置； （7）项目实施进度规划； （8）投资估算与资金筹措； （9）结论与建议。 初步可行性研究： （1）项目建设的必要性和依据； （2）市场分析与预测； （3）产品方案、拟建规模和厂址环境； （4）生产技术和主要设备； （5）主要原材料的来源和其他建设条件； （6）项目建设与运营的实施方案； （7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案； （8）财务效益和经济效益的初步分析； （9）环境影响和社会影响的初步评价； （10）投资风险的初步分析。 详细可行性研究 ： （1）项目建设的必要性； （2）市场分析； （3）建设方案； （4）投资估算； （5）融资方案； （6）财务分析； （7）经济分析； （8）资源利用效率分析； （9）土地利用及移民搬迁安置方案分析； （10）环境影响； （11）社会评价； （12）风险分析与不确定性分析； （13）提出研究结论与建议。 项目决策 企业投资项目决策的程序 政府投资项目决策的程序 项目决策 企业投资项目申请报告应主要包括以下内容： （1）项目申报单位情况； （2）拟建项目情况； （3）建设用地与相关规划； （4）资源利用和能源好用分析； （5）生态环境影响分析； （6）经济和社会效果分析。 报送企业投资项目申请报告应附以下文件： （1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； （2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； （3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4）根据有关法律法规应提交的其他文件。 项目申请 企业投资项目核准的程序 项目核准 五、设计及准备阶段 1、选址及征地、拆迁 土地使用/转让/购买/投标 拆迁、平整 办理土地使用证 建设工程用地使用证 围墙砌筑、宣传标语 设计及准备阶段 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。 设计管理工作 建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容： （1）厂（场）址的自然资源； （2）地形地貌及占地面积； （3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件； （4）征地拆迁情况； （5）环境保护； （6）地区经济技术条件； （7）交通运输条件； （8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。 征地拆迁流程 严格按项目征地程序办事：申请用地→受理申请并审查有关→审批用地→征地实施→签发用地证书→征