武汉市单身公寓市场探析20140815.docVIP

武汉市单身公寓市场调查报告 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25㎡—45㎡左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点： 最大程度的控制面积。 目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。 拥有地段优势的稀缺产品。 目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。 3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。 理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求。目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类： 商业设施类 24小时便利店、洗衣店 全天候餐厅及送餐服务 运动休闲类 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戏 图书阅览 家政服务类 房内清洁服务 代购、代定、代收服务 物业及用品租赁、出售服务 商务网络类 互联网、复印、 等 4、全装修成品房。 全装修是单身公寓的标准型特征之一，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。 5、仅仅是一种过渡产品。 单身公寓并不是简单家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一。 三、单身公寓的客户群体 据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者： 1、喜独立居住的本市高学历青年。 据统计，目前武汉年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。 2、外地来汉的知识型青年。 3、单亲家庭。 丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。 4、投资客。 根据最新的购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房。 在以上四类客户中，既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。 四、单身公寓今后的发展前景 我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析： 1、从市场需求量来看，单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。 2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。 3、从配套要求来看，就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务。 五、结论 如果要做成单身公寓，要卖给谁呢？无非三种人， 一是办公的，比如积玉桥万达SOHO，但那个地方缺乏办公氛围； 二是自主性客户，以前有限购，一些人买不了商品住房，才买单身公寓，现在限购放开了，就跟小灵通一样，手机单向收费后就没有市场了；另外就是经济有限的价格非常敏感性客户，资金少，但是算起首付来，要5成，普通住宅3成首付，其实也差不多了，月供也差不了多少，这样单身公寓的优势就更小了。 三是投资客，这个也是开发商最希望的目标客群。但是投资客关心的问题是投资回报率和资产增值。投资客要做投资，会在武汉各个区域找投资回报高的物业的。积玉桥万达SOHO的租金，精装修的，也就1500-1800元，通常43-50平米，商住两用型，还不是很好租，而且要转手卖的话，也不好卖。 四是高校学生，往往租单身公寓的都是情侣，建议在产品上做一些创新亮点设计。 总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，并结合藏龙岛片区市场现场的同时，据此归纳出以下几点结论： 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的； 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性