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一品江山下半年营销执行方案 2010年6月26日 序 赢销关键词： 品牌规律 整合资源客户 厚积薄发 ◆任何一个项目，在动态的市场中营销是否成功，不仅取决于产品是否精准，更取决于营销团队与市场的高效互动，任何刻板的营销均是对营销法则的极大背叛，是对项目客观节奏的无视，所以，以“赢销”的标准来指导营销，是一种客观的、发展的工作发展，是企业整合资源的必然法则。 ◆对于我们高速一品江山来讲，对布局整个商丘市场，建设企业品牌来讲，赢销都是一个大企业的不二选择。从整合资源的角度来讲，应该以赢销的标准来规划团队，发展项目品牌，取得营销的真正胜利。 转营销为赢销，就是转被动为主动，转刻板为灵活。 一品江山下半年营销执行方案 一品江山下半年营销执行方案 一品江山下半年营销执行方案 一品江山下半年营销执行方案 目录 Contents 营销目标建立的基础与实现策略 一品江山下半年营销执行方案 一品江山下半年营销执行方案 购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的，贷款首付比例不得低于20%； 购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付比例不得低于30%； 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付比例不得低于30%； 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高贷款首付比例和贷款利率（后补充为房价上涨过快城市可停贷三套房）。 核心内容 力度空前 对投机者造成重大威慑！ 一品江山下半年营销执行方案 [1] 2009年，商丘商品房销售价格没有出现大幅度波动现象，但是房地产新开工面积有所增幅，竣工面积呈上升态势。 [2] 开发规模：开发体量呈规模化发展，甚至出现十几万乃至上百万平方米的开发量，代表性楼盘有上海城市花园、水木清华、帝和·水上公园等。 [3] 开发商：由原来以本土开发商为主，外来自福建、上海、郑州等开发商不断进驻商丘。 [4] 市场上存在相当体量单位建房，且地段好、价格颇低（1800以下），且多有空置。 [5] 推广渠道：由单一的派发单页到现在户外、报纸、电视、短信等媒体渠道多面化使用。 [6] 品牌意识的变化：由早期的做一个项目换一个名字到现在注重企业品牌的树立。 [7] 价格的变化：房价由当初800元/㎡—1200元/㎡到现在的2000元/ ㎡—2800元/平方米，但大部分楼盘价格成长周期均比较长，成长时限都为3-4年左右。从产品去化角度：销售周期与价格成长周期均比较长。 综上所述，商丘整体楼市供大于求，销售不温不火。只有从景观展示、产品展示等方面，拔高项目调性、阐释产品品质，同时运用合理的推广及销售策略，才能有斩获建树。 市场项目总体情况 一品江山下半年营销执行方案 2009年以来商丘住宅量价走势图 商丘近期商品住宅新增供应走势图 商丘住宅市场分析 在供过于求、价格持续上涨及宏观调控等综合因素的影响之下，商丘市商品住宅成交量持续下降，2010年2月仅成交52套，跌至历史最低点。3月份随着中等价位中小户型户源的大量成交，市场成交量出现明显反弹。1月份商丘商品住宅供应以高端房源为主，导致住宅价格快速上涨，自4月份开始随着房源供应结构的变化，商丘住宅价格正在走向正常水平。经历连续下跌之后，成交量自3月份出现明显反弹，供需结构变化使成交价格正在回归正常水平。 周边楼盘分布图 本案 分析：从整体市场来看，可分为三个片区，由片区楼盘分布图看，众多楼盘将陆续推售新房源，许多新楼盘也即将上市瓜分市场，而伴随“4.15”政策的推出，国家也将陆续出台一系列政策严控楼市，本项目2010年将面临更加严峻的形势。 市中心区 市南区 市东区 一品江山下半年营销执行方案 本项目 帝和·水上公园 1137亩/70万㎡（商铺20万）￥2800 一品江山下半年营销执行方案 潜在下半年上市项目 项目名称 项目位置 项目规模 项目规划 工程进度 上市时间 销售策略 汇豪天下 神火大道与宋城路西200米 占地63899㎡，建筑125412 ㎡ 4层别墅，8层花园洋房 无 10年7月 认筹交5万，优惠策略/价格未定 联盟新城 神火大道南段 占地223187.6㎡，建筑292008㎡ 96栋，多层住宅，含别墅/花园洋房 刚施工 10年7-8月 6800-8200元/平米(五层洋房)；6月26日即将公开认筹 普罗旺斯 神火大道与香君路交叉口向东160米路南 占地40亩，建筑面积8万平方 8栋高层 无 10年6月 无 一品江山下半年营销执行方案 推售新房源楼盘 楼盘名称 帝景南苑 海亚春天 龙湾 水木清华 上海