青岛千禧国际村高尔夫地块营销策划报告_167PPT.pptxVIP

千禧国际村高尔夫地块营销策划报告;前 言;;带着问题，共同进行思考！;PART 1;第一部分：综合市场信息;一、青岛地产宏观分析; 1。城市经济： 今年以来，面对复杂多变的国内外经济发展环境，全市深入贯彻落实科学发展观, 落实胡锦涛总书记“打造山东半岛蓝色经济区”的战略部署，加快实施“ 环湾保护、 拥湾发展” 战略，保增长、保民生、保稳定取得明显成效，主要经济指标稳步提升，经济回升基础不断得到加强，总体形势持续向好。初步核算，前三季度全市实现生产总值(GDP)3482.1亿元，按可比价格计算，同比增长11.3%，较上半年提高0.8个百分点。;青岛城市发展战略：;;从青岛发展战略我们可以看出， 青岛外延城市化速度进一步加快， 城市边缘发展势头良好。; 2。2009年房地产市场走势分析： 房地产市场繁荣的根本原因是由于“刚性需求”的存在； （无论是普通住宅还是高档住宅） 2008年的“寒冬”，仅是市场阶段性调整的表现。2009年市场保持良性的发展，取得了量价齐升的乐观局面。; “物业税”即将开始征收的传言，是一个美丽的误会， 权威专家论证，在中国征收物业税尚不具备条件，需要漫长的时间。 股市的动荡、人们对未来“通胀”的预期，使部分资金重新回流进入房地产市场。 ; 因此，我们认为， 青岛房地产市场会保持理性的发展态 势。即使由于受到社会舆论及政策的影响， 在一定阶段时间内，市场会出现起伏波动。 但在更长远的角度来看，整体市场状况不会 出现大幅回落。;二、城阳房地产市场总论 ;;现 象;区域供应量超过 400万平方米！;全国知名开发商入驻城阳！大盘纷出！;空前繁荣，一片歌舞升平。 房价彼此争高， 似乎全中国的人都要到这里买房子。;第二部分、消费市场分析;1。混合型产品购买客群构成;2。纯低密度产品购买客群构成;3。普通住宅产品购买客群构成 ;根据以上信息可知， 在这一区域产品的购买群体平均来看， 青岛市区客群约占50%左右 ； 城阳本地人客群约占13%左右%； 朝鲜??及韩国客群约占17%左右； 城阳工作的外地人约占15%左右， 其他约占5%。;; 小 结 从消费市场分析，我们可以看出本项目的目标客群是以青岛市区为主，城阳本地客群为辅，韩语系客群为补充的构成模式； 作为主要目标客群的青岛本地人群，购买特征是作为第二居所；而作为补充客源的城阳本地人群及韩语系人群，购买特征是作为第一居所。;第三部分：土地分析;该地块宗地57亩， 总占地面积为38000㎡左右， 容积率可调整在0.6—1.5之间， 建筑面积在22800㎡—57000㎡之间;; 地块基本条件分析： 1.自然环境优越，临山近绿，清新怡人； 2.千禧国际村已开发部分成熟，社会形象良好，可利用的品牌延续效应较好； 3.周边多为低密度产品，形成气候，居住品质较高； 4.道路交通条件较好，路网通达； 5.公共交通条件较差，缺乏公共交通； 6.生活配套相对不够成熟； 7.临近大交通道路，容易受噪声、飞尘干扰； 8.规模较小，无法形成规模效应。;综合分析以上条件， 结合千禧国际村已经形成的产品及品牌形象， 建议将此地块以低密度产品形式进行开发。;产品形态： 联排别墅 + 花园洋房;第四部分：低密度产品竞争分析;青岛低密度产品分析 ; 青岛低密度产品的主要市场格局： ;崂山板块：;即墨板块：;城阳板块：; 结合市场竞争分析，可以看出： 1。区域内项普通产品其功能主要以第一居所为 主，低密度产品其功能主要以第二居所为主； 2。在低密度产品竞争中本项目所在区域没有特殊 的自然资源作为依附点，要想在竞争中脱颖而 出，必须挖掘或创造出项目的独特卖点即项目 的核心价值；;;;;;通过有效的策划， 使本项目延续千禧国际村的品牌形象， 并能够得以提升。;根据市场分析以及地块特征， 本项目可以得出一个基本定位： 低密度产品建筑形态高档生活社区;针对本项目，应该具备怎样的特征？;1。产品设计，应尽可能贴近目标客群的需求和喜