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沈阳酒店式公寓分析报告 2013年3月25日 目录 酒店式公寓基本概念 酒店式公寓发展历程 沈阳市酒店式公寓市场分析 重点个案分析 酒店式公寓的机遇和挑战 酒店式公寓专题研究结论 酒店式公寓 基本概念 ☆定 义 ☆特 点 ☆分 类 ☆动 因 酒店式公寓基本概念 概念解析 定 义 ◇“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。   ◇简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 ◇解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。 酒店式公寓基本概念 概念解析 特 点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式公寓必须具有居家的氛围 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势  酒店式公寓基本概念 概念解析 与传统概念的区别 ◇酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。 ◇酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。 ◇它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐 酒店式公寓基本概念 概念解析 分类：按“产权性质”划分 只租不售的“酒店式公寓” 商住产权的“酒店式公寓” 住宅产权的“酒店式公寓” ◇其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。 ◇顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。 ◇这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。 酒店式公寓基本概念 概念解析 产品类比分析 项目名称 对比因素 ◇服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。 酒店式公寓基本概念 概念解析 发展动因 ◇酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。 ◇从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓 发展历程 ☆起 源 ☆现 状 ☆发 展 酒店式公寓发展历程 公寓发展 起 源 酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓发展历程 发 展 公寓发展 ◇酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式