铭源地产科技六路项目_市场调研报告.pptxVIP

铭源地产科技六路项目 市场调研报告;[项目本体分析];【项目区位】本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，科技六路与白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之门2.2KM，距电子商城1.2KM;;【配套资源】木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；项目享有木塔寺遗址公园二线景观资源，但科技六路及白沙路沿线商务商业氛围较弱，配套匮乏;;【地块指标】地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街展示面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有影响;高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业;[写字楼市场研究];【整体市场】处于快速发展初期，预计2013年成交面积将在70万㎡以上，成交均价将保持8500元/㎡左右;【整体市场】高新、经开为商务市场成交主力，高新区主力成交价格在8000-9000元/㎡;【高新市场】主要集中在高新路科技路沿线、唐延路-沣惠南路沿线和锦业路沿线，整体呈现“两核一轴”发展态势，太白南路沿线有零星分布;【写字楼产品分类】可根据指标将写字楼项目分为甲级写字楼和乙级写字楼;[写字楼市场研究];【市场扫描】主要分布于科技路、唐延路和锦业路沿线;【在用项目市场表现】甲级写字楼需求充足，入住率较高；核心地段甲级写字楼租金在120元/㎡*月左右，市场实现好;【在用项目产品力表现】主要通过外部形象展示和硬件配置、物业服务提升项目核心价值;【在用项目标准层】均以中央核心筒的框架筒体结构为主， 且多为异形外立面，提升整体昭示性;【在用项目案例】林凯国际：差异化核心价值体系打造，充分满足高端客户需求;【在用项目案例】高新国际：超越区域平台水平硬件配套+高品质物业服务提升产品核心价值;【在用项目客户】企业性质民营和国企占比较高，行业分布集中于金融业和现代服务业;【在用项目客户】金融类企业以保险、银行类企业为主，重点关注产品整体形象、物业服务和相关行业客户的进驻情况;【在用项目客户】现代服务业企业以咨询服务类??业为主，重点关注物业服务、办公环境舒适度和产品整体形象;【在用项目客户】国企主要以工程建筑、金融及能源为主，重点关注产品整体形象、领导办公的舒适度和尊贵感;【在售项目市场表现】在售项目较少，整体供应相对稀缺；超高层产品以标杆形象实现价格突破;【在售项目产品力表现】在高度、硬件配置、高科技运用方面提升产品整体价值;【在售项目标准层】产品多采用中心核心筒设计，划分面积较大，户型方正，提高面积利用率;【在售项目案例】绿地中心：西安第一高打造树立形象标杆，通过高科技系统和硬件配置提升整体品质;【在售项目案例】中铁西安中心：通过高度和硬件提升项目形象;【在售项目客户】投资客户关注升值潜力和投资回报率，置业关注点排序：地段形象配套，其倾向于购买核心地段标杆物业，超高层、创新立面和独特办公气场可成为吸引客户置业的方向;【未来供应量盘点】未来供应项目超过10个，主要集中在唐延路版块和锦业路版块，多为超高层产品，总供应量超过100万㎡，竞争压力较大;【未来供应产品案例】禾盛京广中心：通过高度、硬件配置和面积赠送打造项目核心价值;【甲级写字楼小结】;[写字楼市场研究];【市场扫描】在用项目集中在科技路版块和唐延路版块，在售项目和可见供应项目主要集中在唐延路和锦业路版块，太白南路沿线少量供应;【在用项目市场表现】租金在30-90元/㎡，二手房售价在0.65-1.6万元/㎡，且入住率都在80%左右，需求较为充足；科技路、唐延路版块价值实现高，太白南路沿线物业价值仍有较大提升空间;【在用项目产品力表现】产品力参差不齐，太白南路沿线产品力不高;【在用项目客户】使用面积在1000平米以下的中小企业客户占比达到87%，客户数量充足，民营企业占绝大多数;【在用项目客户】客户结构多元化，制造业、工程建筑和地产开发企业数量较多，与现代服务业和金融业处于同一层级;【在用项目案例】迈科国际：通过打造高端产品形象，控制企业客户结构纯粹度，以准甲级写字楼的形象实现租金高溢价;【在用项目客户】老一代乙级写字楼在形象展示、硬件配置和物业服务等方面无法满足客户现有需求;【在售项目市场表现】销售价格集中于1.1-14万，太白南路沿线产品市场表现较好;【在售项目产品力表现】唐延路版块项目较为集中，产品力水平较高;【在售项目产品力表现】唐延路版块项目较为集中，产品力水平较高;【在售项目标准层】大部分采用中心核心筒设计，部分产品板楼和偏心核心筒设计实现标准层创新，增强办公实用性和舒适度;【在售项目案例】高新水晶soho：外立面、电梯及车位等硬件配备比肩甲级写字楼，一半开发商自持;【在售项目案例】都市之窗：西安首个纯钢结构写字楼，多重智能系