建外SOHO社区商业失败案例.pdfVIP

建外 SOHO 容积率： 3.38 主题： SOHO 商业街 [表状 ] 潘石屹的第二个 SOHO 作品 建外 SOHO 位于北京国贸中心正对面，总建筑面积超过 70 万平方米。旨在北京 CBD 商务区营造一个有 16 条步行商业小街、 300 个沿街店铺以及 20 个双层花园的商业街区。与张宝全的 街、铺、院、景 相似，潘石屹几乎不约而同地提到了 小 的韵味 :街道的尺度小， 广场小 ;在设计上突出了无中心、 多层次、混合就是活力， 使 SOHO 商业街更丰富、更亲切。据说全部建成以后的建外 SOH0 ，每天将有 5 万人在这里居住、办 公、逛街、找乐。 建外 SOHO 是一个街区，它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能丰富的混合的 场所， 它不是一个封闭的、单调的住宅区。传统上中国有很多城市住宅都是很开放的， 混合 的，前面是商店，后面是手工作坊，或者楼上是住家等等。 SOHO 住宅借鉴的就是这样一种 形态。 从建外 SOHO 失败案例 看如何正确投资社区商业 【2006.07.28 13:39 】 来源：楼市 作者：周筠 苏文 近期，社区商业以其低风险和回报相对稳定的优势被投资者和自主经营的商户所认可， 也造成了如国美第一商街、沿海·赛洛城等众多项目的热销。 但面对众多社区商业，商户难 免困惑：究竟如何正确选择社区商业并成功投资？投资专家将在本文中为您一一评析。 [讲评要点 ] 1.判断社区商业优劣三大标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建 筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求。 2.投资目的不同的商户该如何选择社区商业。 [案例分析 ] 建外 SOHO 商业 建外 SOHO 位于北京东长安街朝阳区东三环中路 39 号，国贸中心对面，总占地面积为 12.28 公顷 （东西长约 760 米），总建筑面积约为 70 万平方米， 地下建筑面积为 19 万平方米， 地上建筑面积约 51 万平方米，由 18 栋公寓、 2 栋写字楼、 4 栋 SOHO 小型办公房及 300 个 店铺组成。 SOHO 公寓楼 1～3 层为临街商铺， 4 层以上为 SOHO 公寓单元。 据项目负责人介绍： “SOHO 商铺全部临街， 1、2 层铺面复式结构自成一体， 3 层铺面 由滚梯直达公共院落，出入便利，每天大约有 5 万人在此消费、生活、办公和娱乐” 。但据 专家分析认为， 该商铺在实际建筑设计上存在严重的不合理现象， 从而导致商铺经营并不乐 观，至今商家仍在不断更新中。 根据《楼市》往期报道， 2005 年，建外 SOHO 某知名连锁餐饮店日均客流量为 200 ～ 400 人，这一数字与开发商宣传的 “五万人”相去甚远； 2006 年春一位品牌服装店店主曾向 本刊记者表示， 他所经营的店面每天客流量为 30 人左右， 周末有时会达到 50～60 人，但很 多是人是来逛的， 真正购物的很少， 所以他每月的收入连支付租金都有问题， 自开业以来一 直勉强维持，但也不能支撑太久。 而对于投资者来说， 情况似乎更加不乐观。 对建外 SOHO 20 位商户进行调查之后发现， 希望投资回报率在 5％～ 8％的人士有 6 人，希望在 8 ％～ 11％的有 14 人。如今建外 SOHO 商铺的租金水平对外宣称为