世联_济南银座中心商业综合体项目新政应对策略_45PPT_XXXX年.pptxVIP

济南银座中心项目新政应对策略;;沟通纲要;;市场表现;市场表现;07.1;07.1; 政府的两面性;两面性;2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信 贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。;截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按 09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭 州的可售周期少于6个月。 全国主要城市可售量及消化周期情况;成因4：通胀预期加速;政策的出台是对高房价呼声的回应;从宽松转变为适度从紧，市场出现观望情况 ;;政策小结;;中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知 》 政策要点： 一、严格房地产开发贷款管理 二、严格规范土地储备贷款管理 三、严格住房消费贷款管理 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 四、严格商业用房购房贷款管理 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。 五、加强房地产信贷征信管理 六、加强房地产贷款监测和风险防范工作 ;对自住型购房者的影响 ; ——中小投资者会知难而退 投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击。例如，以投资一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例： 从下表可以看出，首付增加9.5万元；虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反增加20229元，从而形成既要提高首付，又要多付利息的局面。如果执行基准利率上浮10%这样更为严厉的政策，增加的成本更大，首付要增加9.5万元，月供只低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万，利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。 ;短期内市场需求出现下降 银行第二套房的首付提高到四成，约有30%左右的买主受到影响，需求在短期内出现明显下降。 提高首付不足以对强劲的刚性的市场购买力产生根本性的影响 政府动用了货币政策从源头上去制约人们的购买力，对经济对楼市会有一定程度的降温，但是对于强劲的刚性的市场购买力，措施还不足以产生根本性的影响。09年后市场强力反弹。 90平米以下存量房交易量增加 第二套房选择在90平米以下的购房者增多，增加了90平米以下存量房的交易量。同时，由于投资风险及持有成本大幅上升，部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上，从而使得可售房源增加，在一定程度上可以缓解市场供需关系。 ;市场影响小结;;; “4.15”新政;房地产走势;3;0;楼 政;;;;;;价格策略 目前宏观市场调控以调控住宅为主，“4.15”新政对项目影响不大，按原价格体系进行。 2. 推售策略 “4.15”新政后表明了中央对房地产调控的决心，短期内地方政府执行力度加大，原计划的四次推货策略可能调整为根据预售证取得情况，按可考虑两次的推货（4#、5#的顺序），最终策略随未来政策变动变化。 3. 认筹策略 通过会员招募缴纳会员诚意金的策略需要做出调整，参考市场常规做法可通过资产验证、资金冻结、爱心卡等方式进行客户摸排与诚意度试探。 ;【方案内容】 与会计事务所等单位联系，通过对客户进行资产验证的方式达到客户摸底的目标。 【方案要点】 短期内联系社会资源进行客户验资 【方案风险】 短期内政府认筹禁止内容不包括验资手段，风险适中 【流程简介】 1. 通知客户银座中心 · 名寓即将开盘，通过指定单位的资产验证可取得选房资格和选房优惠。 2. 客户到制定单位验资，提交验资证明，在银座中心登记为银座中心 · 名寓尊贵客户。 ;【流程说明】 预约登记 刷卡或出示存款证明 办理会员卡 ;【方案内容】 与合作银行联系，通过对客户进行资金冻结的方式达到客户摸底的目标。 【方案要点】 短期内联系银行配合资金冻结方案 【方案风险】 近期国家实行从紧信贷政策，银行配合难度较大，风险中偏上。 【流程简介】