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房地产行业销售情况分析及销售情况预测 ??2018年10月商品房销售面积累计增速约为2.2%,相比2017年全年增速回落约5.5pct,而且在低基数的背景下,2018年9月、10月商品房销售面积的单月增速已连续2个月处于负增长区间.另一方面,100大中城市数据显示,住宅类用地土地成交楼面均价从2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右,住宅类用地土地成交溢价率相应从约22.8%下降至约5.3%. 2018年以来,商品房销售面积增速逐步下滑 2018年以来,商品房销售额增速逐步下滑 2018年以来,住宅类用地土地成交楼面均价走低 2018年以来,住宅类用地土地成交溢价率走低 ??一二线城市：销售下滑主要因素来自于去化率回落 ??目前一二线与三四线城市销售下滑趋势较为明确,但内在因素却各有不同.截至2018年10月,一二线城市销售面积累计增速约为-1.2%,商品房销售表现依然较为弱势,三四线城市销售面积累计增速约为3.7%,相比2017全年销售面积增速放缓约9.9pct. 2018年以来,一二线城市商品房销售面积增速维持弱势2018年以来,三四线城市商品房销售面积增速持续下滑 ??一二线城市基本面下滑的主要因素来自于新推盘去化率的回落.对于一二线城市,2018年下半年以来去化率开始逐步下滑,尤其是在7月31日政治局会议表示“坚决遏制房价上涨”之后,楼市观望情绪加重.从具体数据来看,重点城市（包括一线和二线城市）新开盘去化率从年初80%左右下降至近期的60%左右,其中一线城市三季度以来平均去化率约为55%,二线城市三季度以来平均去化率约为73%,相比年初均明显下滑. 2018年下半年以来,重点城市新开盘去化率逐步下滑 2018年下半年以来,一线及二线城市新开盘去化率逐步下滑 ??三四线城市：销售放缓主要因素来自于棚改及货币化安置率回落 ??三四线城市基本面放缓的主要因素来自于棚户区改造及货币化安置率的逐步回落.一方面,从为棚户区改造提供资金支持的PSL来看,2018年下半年以来新增提供资金量显著回落,2018年上半年月均提供资金量约为829亿元,而7月至11月月均提供资金量仅约303亿元,下降幅度达到约63%.另一方面,根据2018年10月8日国务院常务会议的表述,“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”,从目前房地产市场整体库存已处于低位的实际情况来看,后续棚户区改造货币化安置率或将呈现下降趋势. 2018年下半年以来,PSL提供资金量显著下滑 目前开工未售库存的去化周期已经降至历史上较低水平 ??预计2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长,增速下降至-5.4%.一线、强二线和强三线城市将进入以价换量的筑底阶段,弱二线和三四线将见顶回落、进入量价平稳回落的回调阶段. 1998-2019年商品房销售额和销售面积 ??销售区域分化,我们按照城市能级分别预测,加总得到全国数据.预计19年全国商品房销售面积增速降至-5.4%,其中一线、二线和三四线分别占比3.1%、32.7%和64.1%,同比增速分别为6.4%、-3.2%和-6.9%. 2019年房地产销售面积预测 ??一线城市：销售底部改善,预计2019年销售面积持平,销售额增长5.0% ??从2018年情况来看,一线城市销售已经处于底部改善区间,销售面积与销售额累计降幅逐步收窄.截至2018年10月,一线城市销售面积累计同比下降约10.0%,相比2017年全年降幅收窄约19.3pct,销售额累计同比增长约0.7%,相比2017年全年增速上升约26.8pct. 2017年至2018年,一线城市销售面积基本上已经处于底部 2017年至2018年,一线城市销售额基本上已经处于底部 ??2018年一线城市销售改善是推盘增加和去化率下降的双重作用下的结果,2018年前者对销售的提升作用明显大于后者对销售的负面作用.一线城市2018年二季度以来推盘量明显提升,截至三季度末新增供应累计同比上升约24%,这在很大程度上抵消了去化率下降带来的影响.2018年三季度以来一线城市新开盘去化率有所下滑,但总体而言推盘增加对销售提升的作用大于去化率下滑对销售的负面作用. 2018年一线城市新增供应明显增加 2018年一线城市新开盘去化率有所下滑 ??我们认为上述趋势在一线城市仍将在2019年延续,预计2019年一线城市销售面积增速恢复到同比持平（0.0%）的位置,考虑到销售限价或有合理改善空间,预计2019年一线城市销售额同比增长约5.0%. 2019年一线城市房地产销售情况预测 ??二线城市：销售底部盘整,预计2019年销售面积下滑3.0%,销售