山东省估价师高级培训班讲稿.pptxVIP

山东省估价师高级培训班讲稿;吴 群：教授、博士生导师、土地估价师 中国土地学会青年工作委员会委员 江苏省土地经济学会副主任委员 江苏省土地估价协会理事 江苏省土地估价师教育考试委员会专家 研究领域：土地分等定级估价 土地经济理论与政策 土地资源资产管理 工作单位：南京农业大学土地管理学院 电 话：025Email：wuqun@njau.edu.cn;单位介绍; 讲授内容 土地与土地估价 土地管理几大基础理论 土地管理政策及其演变 当前土地管理热点理论问题探讨;土地估价：既是一门科学又是一门艺术Landed estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art. ;一、土地与土地估价;讨论：立体观+土地利用=？ 立体观+土地产权=？ 立体观+土地价格=？ ; 雷利?巴洛维(R.Barlowe) ：自然和人工资源的总和 马歇尔A.Marshall ：大自然无偿的资助 .王万茂教授 ：自然历史综合体，人类生产活动的成果 刘书楷教授 ：土地的资源资产双重 性 土地资源------land resource 自然的范畴 土地财产------land property 法律的范畴 土地资产------land capital 经济的范畴 讨论：三重性+经济=？三重性+管理=？ ;3.土地“环境、生产资料、国家政本”三平台 ;4.土地价值功能多元化 ;（二）土地经济问题;2．土地问题;3.土地经济问题;（三）土地估价; 几大要点： 估价人员：估价师----估价资质 估价理论方法：估价的科学性 土地收益：土地质量等级、社会经济发展、土地利用方式、政策因素 土地产权：产权价格 价格时点： ;二、土地管理几大基础理论 ;2.级差地租--级差地价;（二）区位理论;2.工业区位理论;（三）产权理论 产权：property right 财产权，物+权 讨论：不同产权形态对土地价格影响？影响的实质是什么？ 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 土地地上权 土地承包经营权 土地其他权能 ;（四）价值理论;（五）肥力理论;土地人工肥力：通过人的生产活动给予土地的肥力 直接人工肥力 ：直接参与农产品生产所投入的劳动，如肥料、人工、种子、农药等 间接人工肥力 ：间接为农业生产服务所投入的劳动形成的肥力，它们一般以折旧的形式体现在多年的产值中，而其剩余部分已与土地紧密联于一体而不可分割，间接地提高了土地的原有肥力 ;三、土地管理政策及其演变;（二）第二阶段：扭转多头管理阶段 （1982-1985） ;（三）第三阶段：城乡统一管理阶段 （1986-1996） ;（四）第四阶段：体制转轨阶段（1997-2002） ;《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 《土地利用年度管理计划办法》 《建设用地审查报批管理办法》 《关于印发全国土地利用总体规划纲要的通知》 《规范国有土地租赁若干意见》 《关于进一步做好退耕还林还草试点工作的若干意见》;《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》 《关于试行土地分类的通知》 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》 《建设项目用地预审管理办法》 《土地资产管理“十五”计划纲要》 ;典型、重要文件三个：1.97年11号文：加强土地宏观管理，耕地总量动态平衡，实行占用耕地开发复垦挂钩政策，加强土地利用计划；进一步严格建设用地审批管理，实行用途管制；严格控制城市建设规模；加强农村集体土地的管理，结合基本农田保护区划定做好村镇规划；加强对国有土地资产的管理，严控征用耕地出让土地使用权，国有土地使用权出让主要采取公开招标拍卖方式，原有建设用地土地收益全留地方专款用于城市基础设施建设和土地开发、中低产田改造，农地转用为非农建设用地的土地收益全部归中央，原则用于耕地开发；加强土地管理的执法监督检查 ;2.2000年6月18日中共中央国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》：发展小城镇要统一规划，集中用地、集约用地和保护耕地，改造旧镇、迁村并点、土地整理、开发利用荒地和废弃地；小城镇建设用地纳入省市县土地