惠州御景华城策划方案报告_工作计划_计划解决方案_实用文档.pptxVIP

某楼盘2、3期前期策划思路市场分析项目研究项目发展建议报告指导思路项目定位和营销策略目　录市场概述 产品分析 项目定位客户分析整体营销思路项目发展建议市场概述——惠州房地产市场惠州市的房地产投资额成稳步增长；房地产投资额的年增长比例成波浪行上升趋势市场概述——惠州房地产市场竣工面积和销售面积呈稳步增长态势；2004年销售面积的增长幅度已经超过了竣工面积的增长幅度；存量面积不断减小，市场需求逐步扩大。市场概述——惠州房地产市场销售均价呈波浪性增长；2003-2004年在市场供应量平稳化的情况下回落，有利于存量消化；2005年由于投资型小户型和豪宅供应量的增加，价格呈现大幅度上升。市场概述——陈江概述2004年，全镇实现地区生产总值（GDP）26.43亿元；农业总产值2.61亿元，工业总产值90.47亿元，第三产业增加值4.93亿元；财税总收入2.23亿元；农民人均纯收入5958元。全镇共有各类型工厂企业460多家，在厂工人超过8万人；建成工业区10个，厂房建筑面积达360万平方米。2004年，全镇电子产业实现产值67.5亿元，在全镇工业总产值中的比例达到75％；灯饰产业实现产值11.78亿元，占全镇工业总产值的13％。全镇有个体工商户达到2009家，民营企业113家，金融机构5个，2004年全镇银行总存款余额达11.9亿元，实现第三产业增加值4.93亿。2004年，全镇实现农业总产值2.61亿元，粮经比例18：82。全镇共有“三高”农业基地46个，其中有2个全国无公害农产品认证企业，3个市、区级农业龙头企业，并创建有鸵鸟、杨梅、梅花鹿等特色农业品牌。市场概述——陈江前景 根据专家评审的惠州商业网点规划，陈江将定位为市级商业副中心，是惠州市西南部商业最繁华地段，构建以现代商贸、批发、零售为主体的商业圈，消费对象是居民和流动顾客。范围大概是惠深路、惠樟路、惠潼路交会的商圈范围，占地面积10－15公顷，商业营业面积约15万－20万平方米。服务人群将近40万。市场概述——陈江房地产市场 陈江镇房地产市场在惠州房地产市场整体升温的带动下，逐步开始进入成长阶段，随着陈江镇经济实力的不断增强，投资环境日益改善，居民可支配收入随之增加，大大刺激了陈江镇房地产市场的需求。 2005年，在御景华城的带动下，陈江镇出现了首个真正意义上的商品住宅，居民将会在快速的城市化步伐里意识到生活环境的改善带来的乐趣，因此在不久的未来，在居民生活方式上陈江镇将会逐渐拉近与惠城区的距离，推动了陈江镇的房地产市场发展。 另一个角度，目前陈江镇房地产市场在需求上有明显的区域性特征，主力客户仍然以本地收入较高的客户为主，狭窄的客户层面在一定程度上也会限制本地房地产市场的发展，所以只有多元化的产品组合才能更好的适应市场的客观需求。目　录项目分析——经济指标御景华城2期用地面积：29996.02㎡建筑面积：97918.6㎡其中：住宅77546.6㎡商业9571.1㎡容积率：2.96覆盖率：27%绿化率：38%规模：11栋总户数：680户车位：286项目分析——经济指标御景华城3期用地面积：5832.93㎡建筑面积：12203.71㎡其中：住宅10644.01㎡商业1559.7㎡容积率：2.09覆盖率：37%总户数：232户项目分析——项目综述核心地段优质产品成长型市场目　录市场概述 产品分析 项目定位客户分析整体营销思路项目发展建议本片区购物本项目目标客户生活成就感荣誉感休闲人居未来感自豪舒适感舒适享受生活中心位置、显贵地段高尚府邸、人居中心享受生活购物休闲品牌物业管理产品创新产品定位——核心价值 按照马斯洛（Abraham H. Maslow，1908－1970）“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。项目定位对“御景华城2、3期”住宅市场定位的思考陈江中高端房地产市场项目整体是陈江首个真正意义上的商品住宅优秀的建筑设计标识性的建筑立面陈江核心位置户型以中大户型为主交通配套相对完善园林设计、物业管理等属于本地领先水平项目定位对“御景华城2、3期”住宅产品定位的思考升级版高品质商住项目陈江中高端房地产市场10万㎡优质的房地产项目目标客户以本地为主1期已经奠定了市场知名度多种户型的产品组合紧临新兴商业中心项目定位对“御景华城2、3期”住宅形象定位的思考生活之城·精英府邸诠释：生活之城——冲击传统的小城镇式居住模式，带来一种崭新的生活理念。精英府邸——未来的业主是陈江政治、经济的中流砥柱，为御景华城 赋予一种荣誉。推广名建议“御景华城2期聚福园豪兴居逸景园说明： 推广名以本地民俗和2期的户型特点为依据，既要考虑到目标客户的心理需求，又需反映出本御景华城2期独有的尊贵的气度。“御景华城3期逸彩轩点晶小筑 阳光地带 说明