某地产三期营销整合案.pptxVIP

【经典的继承与背叛】 第五园三期营销整合案2006年4月竞争分析1—— 宏观·区域·项目2项目解析整体策略—— 回顾·理解·演绎推广思路3营销策略价格建议满意度专题清晰界定竞争的本质，才能指引未来营销的策略与实施未来的竞争：时机的竞争眼球的竞争客户壁垒的竞争谁用最快的时间吸引客户并维护好谁就是胜利者竞争分析06年市场走势坂雪岗区域竞争如何？第五园竞争格局如何？我们如何突破？06年供应量增大，城市化扩张下，宝安龙岗继续成为关注焦点！历年批售/销售面积　　1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年罗湖区批售面积129.3483.17132.199.9875.3585.3986.5销售面积109.5777.1797.85119.8111.08126.8100.15福田批售面积186.06176.34139.08271.9116.65163.5688销售面积147.54181.94155.44186.29186.59121.8172.73南山区批售面积71.07139.29135.39242.95281.66205.14107.7销售面积88.59114.95135.2173.18222.6271.44157.75盐田区批售面积5.2218.4110.6825.123.4412.2217.4销售面积6.366.87.979.3824.3917.6221.77宝安区批售面积44.4664.48117.86150.29134.31177.13244.8销售面积64.2469.786.75111.31142.53167.77266.25龙岗区批售面积102.6296.21112.03171.285.49163.04175.05销售面积76.21106.26110.51124.45124.82143.78182.4905年总销售面积达901万，关内客户关外置业趋势增强，宝安、龙岗销售面积快速增长，占50％份额。预计06年住宅总供应面积有望达到880万平方米，较05年，增长幅度有望超过20%，其中宝安、龙岗供应量超过60％。数据来源：深圳中原深港研究中心“房荒”“地荒”令价格持续上扬市场受供需的不平衡等因素刺激，成交价格一路上扬，05年同比上涨15％。06年一季度成交均价8126元/平，较05年底上涨25.6％，房价继续飙升！二手市场与一手市场抗衡，紧跟一手成交量，承接力强04、05 年各区二手房成交面积对比表区域成交面积(万平方米) 2004 2005（预计）增长罗湖区159.5 135.4 -15.1% 福田区174.4 205.0 17.5% 南山区118.81 156.2 31.5% 盐田区46.15 26.9 -41.7% 宝安区97.11 139.3 43.4% 龙岗区90.61 128.0 41.3% 全市686.58 790 15.1% 2005年二手市场总成交790万平方米，增幅达15％。06年一季度，二手住宅交易面积158.8万，同比上涨26％，特区内交易面积为112.7万平方米，占全市总交易面积的71%。注：04 年数据来源于深圳房地产年鉴，05 年数据来源于中原成交及市场份额估算 机会还是危机？政策层面加息0.27，深八条等政府“组合拳”（扩大供给、严格开发、规范销售）,旨在抑制房价和投机行为，促进楼市向健康良性发展！开发商层面关内土地稀缺，开发商惜售心理，价格行情见涨。客户层面炒风盛行；用家出现“恐高”心理强行入市；转二手市场。06风云预测：紧缩性政策，无碍市场的持续升温，06大势仍显乐观。06年市场走势如何？坂雪岗区域竞争如何？第五园竞争格局如何？我们如何突破？ * FootnoteSource: Source万科在坂雪岗的区域品牌垄断地位坂雪岗站位于挑战全市的高度全市坂雪岗第五园之于万科，产品及品牌内涵的提升成为领导者体量四季花城54万万科城53万金域蓝湾29万量的积累广泛的知名度第五园25万东海岸21万金色家园18万定位于行业引领者的万科，一直致力于专业住宅项目开发，2005年第五园的成功开发，扩宽了万科在坂雪岗的市场版图，成为了万科在产品创新和品牌形象建设上的又一个里程碑！瑰丽福景大厦城市花园俊园17英里5万荔景大厦温馨家园天景花园桂苑万景花园威登彩园19891991199420022003200420051998199920002001中轴区位令坂雪岗具有幅射面广的区域优势地处深圳地理中心的中轴线北部，被誉为“城市后花园”。坂雪岗定位为中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业生态园区。 拥有华为、富士康、等世界级大型高新技术企业。片区已享誉全球，国际国内产业精英纷至沓来，人居素质较高。坂雪岗片区目前仍存在城市功能布局混乱、基础市政配套不足、道路交通拥挤、治安问题等主要劣势