中X深圳南山城市XX园项目产品户型定位报告.pptxVIP

事业二部致：广森集团纯粹，提升前海路！——城市橄榄园项目户型研判本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判;通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位.本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判；本报告保留与发展商沟通的必要。影响户型定位的几个必要因素:档次户型定位市场客户宏观政策自身条件研判思路——通过对片区理解，寻找项目定性，通过同类项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和户型比例1通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析意向基本面积区间和户型比例2通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析意向基本面积区间和户型比例3通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正意向基本面积区间和户型比例4策略基本面积区间和户型比例5通过对“90·70”政策对本项目进行个案分析最终建议户型面积区间和比例项目定性分析点：1.对区域的理解，得出区域的档次界定2.本项目在区域的位置，得出基本参考档次；3.项目自身价值点梳理项目概况周边环境优劣分析目的要求：通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性一.南山区域地产格局:南头红树林前海后海东填海区月亮湾片区大南山蛇口中高质素区高质素区名家富居宇马项目星海名城滨海之窗缤纷年华宝能光彩项目港湾花园悠然天地蔚蓝海岸新德家园三湘月亮湾山庄招商海月绿海名都皇庭月亮湾花园天骄华庭蓝海上城阳光棕榈园春树里卓越花半里信和自由广场鼎太风华碧榕湾花园城澳城兰溪谷后海公馆前海明珠海韵嘉园半岛城邦月亮湾大道前海大道南海大道后海大道后海滨路二.本项目在南山区域中的位置:前海路中轴》位于前海片区；》位于前海大道中轴；》周边目前为新德家园，绿海名都，阳 光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的 传统中高端居住区；》从区域发展角度看，项目将难以逾越 区域发展的品质线；三.本项目地块分析:总用地：12423．38㎡ 总建面：108690．68㎡ 容积率：7．25项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；地铁站前海路大新村金海花园本案新德家园华府花园学 府 路农民房阳光棕榈园南岗商务大厦项目目前周边环境相对比较差，尤其是东面和南面，比较杂乱，临农民房；1.老式居民区北面及南面均为农民房，东面为金海花园及华府花园（90年代小区），周边居住档次较低；西面为新德家园（新建小区），邻近阳光棕榈园、绿海名都、鼎太风华等小区，路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱；东面西南面北面2.交通网比较密，但也比较乱由前海路(主干道)、学府路（次干道）、主要支路围合而成；邻近北环大道、滨海大道两条快速路；邻近深南大道、南山大道、月亮湾大道三条主干道；与地铁一号线的南新路站距离为5分钟步行路程；邻近南头总站、南山客运站、深圳铁路西站；3.教育设施相对完善大新幼儿园、明日之星幼儿园、南山小学、阳光小学、大新小学、前海中学、北大附中南山分校、荔香中学、南山实验学校、深圳市中加学校、新安学院、深圳大学.. 项目2公里范围内，学校云集4.商业、休闲、医疗配套人人乐百货、天虹商场、家乐福、南沙购物中心、南山区文体中心、南山图书馆、南头戏院以及各类餐饮娱乐设施南山区人民医院5.景观资源邻近前海花园、前海湾;但周边众多小区将项目团团包围，大南山景观和深圳湾，以及前海湾景观面少，基本无景观资源可利用。优劣分析——S：中高质素片区周边生活氛围较浓交通较为便利生活配套相对齐全Ｗ：容积率较高周边居住档次低无景观资源道路噪音影响前海路西面发展好过东面城市高端住宅占有资源中高端住宅占有资源区域气质景观资源配套设施升值潜力成熟氛围品牌企业区域气质不高一定景观资源配套相对完善一定升值潜力生活氛围较浓成长中的品牌代表项目：天骄华庭代表项目：阳光棕榈园综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；由此说明:》以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；》本次研究重点只针对目前项目的户型定位；》从区域类比中,我们将寻找档次对等的项目进行研究;》我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证,层层推进得 出本项目的户型建议;推导过程1分析过程:通过片区基本同类项目进行整体分析;选取05、06年的共9个项目进行分析;目的要求:找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库片区０5、０６年同类项目分析．．．213时间跨度筛选标准样本容量南山区中高档住宅项目210个选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例：05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸1.选取案例的面积和比例统计项目单房一房两房三房四房复式春树里小区49㎡ 8%65-75㎡ 48%