资产评估(房屋建筑物).pptxVIP

第一节 房屋建筑物评估概述 一、评估标的物的界定;二、房地产的特征;三、房地产价值及其决定因素 房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。 房地产价值：房地产的评估结果或结论。 （一）房地产价格的种类;①房地产单位价格 ②楼面价格： ③拍卖价格 ④招标价格;;? 一般因素：普遍性和共同性因素;? 区域因素：由自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件形成的区域性特点。;四、房地产估价原则;五、房地产的评估程序 （一）明确评估基本事项;（二）拟定评估工作方案 ;（四）选用评估方法评定估算;;二、建筑物在评估时需考虑的基本因素;三、建筑物评估的特点;四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地）;⒉建筑物重置成本的常用测算方法 ⑴重编预算法 按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。 适用于：构造比较简单的建筑物。;⑵预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。效率高于重编预算法。 ①不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物； ②用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。;⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际使用较少。 ;⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法;⑵打分法 借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：;打分法估测成新率的计算公式： 成新率 =（结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S ＋设备部分合计得分×B）÷100×100% 式中： G——结构部分的评分修正系数； S——装修部分的评分修正系数； B——设备部分的评???修正系数。 （评分修正系数表见课本第125页）;⒋建筑物功能性贬值的分析测算 建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 用途、使用强度不合理 没有发挥土地的最佳效用 设计、结构不合理 没有发挥建筑物应有的功能 装修、设备配备不合理 造成部分功能的浪费;⒌建筑物经济性贬值的分析测算 建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。 出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。 或： 式中：;五、建筑物评估的残余法 式中：;六、建筑物评估的市场比较法 （一）市场房价对照法 市场房价对照法是市场比较法在估算建筑物价格时的一种具体运用。使用的关键在于准确获取与待估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格。 （二）单位造价调整法 单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。;第三节 在建工程评估 一、在建工程及其评估特点 在建工程：资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。;二、在建工程评估的准备工作;三、在建工程评估 （一）工程进度法 工程进度法：以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值。 适用于：施工期短且价格变化较小的在建工程。;（二）变动因素调整法 变动因素调整法：采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后与在建工程实际支出加减，确定评估值。 适用于：工期长，设计变更及价格变化较大的在建工程。;（三）重编预算工程进度法 对于建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测评估值。;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Tuesday, December 29, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。11:01:4511:01:4511:0112/29/2020 11:01:45 AM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1