黄埔综合商业项目投资分析报告.pptxVIP

黄埔文冲综合商业物业投资分析报告;;城市分析;珠三角是全国最强的经济圈，是中国GDP和税收比重贡献最大的区域。广州市在珠三角经济圈中处于龙头地位，是中国的一线城市，是国际最重要的商贸中心之一。;城市分析---黄埔地位;广州市2007年各区部分主要经济指标;城市分析---支柱产业;黄埔区私营企业情况;通常来说城市居住区的居住人口密度一般在500-1000人/公顷，黄埔区中心组团居住用地上的平均人口密度是424.46人/公顷。人口最密集的居住区主要集中在大沙东和大沙西路两侧，而周边的一些城中村如双沙、夏园等村的居住人口密度都较高，与之相比，鱼珠、长洲等地区的居住人口密度则相对较低，这与黄埔区公共服务设施的空间布局有很大的关系。 ;城市分析---公共设施空间分布;城市分析---土地利用现状图;近年黄埔区房地产开发投资情况;城市分析---交通状况;历年城镇居民家庭人均收入;小结——黄埔印象;黄埔主要商圈状况;大沙商圈概述;大沙地东路;;港湾路;黄埔潮楼名店城 ;;文冲商圈概述;大沙地东路东段;石化路;黄埔发展与规划;区域发展背景;产业与城市发展策略;广州城市总体发展战略规划;广州东部发展;黄埔发机的机遇与挑战;黄埔定位及方向;项目地块分析; 项目分析-指标; 项目分析-四至 ; 项目分析-道路 ; 项目分析--交通;项目S.W.O.T分析;小结;项目定位;核心问题与矛盾;寻求出路;;;;;公寓 ;都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。;都市综合体的九大特征;区域环境/功能规划/交通组织/ 商业主体及衔接/立面形象;城市综合体发展的五种模式;不同类型的物业在综合体中承担的功能 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比???;;定位说明;公寓定位;目标客户群体： 地铁沿线白领人士——年龄在22-30岁，一般以外来务工人员为主，有稳定的收入来源，在交通的吸引下前来黄埔居住的人群。 黄埔区SOHO精英——年龄在18-35岁的高端自由职业者，职业多以IT、广告、动漫等为主。祟尚自由，追求私密性，渴望独立空间去激发创意的群体。 新组建家庭——以18-35岁为主，计划结婚但没能力购买昂贵的住房的新婚人士，渴望有属于自己的私人空间，而项目的长租计划正适合这类人士的需求。 企业接待洽谈处——针对在黄埔区内长期有业务往来需求的企业，此类企业由于长期有普通客户往来，预订酒店尤其在交易会期间经常出现客满的情况。这里基本可以满足普通规格的接待需要，省钱、省时、也省心。 中长期出差人员——需要黄埔出差一个月或以上，对黄埔不太熟悉，公司预算难天天住酒店。这里的公寓生活便利，提供宽带等必备办公设施，广州的客户大都知道这个地方，还可利用裙楼酒店等配套进行商务活动。;酒店定位;写字楼定位;写字楼定位;什么是酒店式写字楼？;写字楼客户群定位;规划设计要点;规划思路;整体规划建议;从立面展示性考虑东西塔楼设计应以长方型扩大项目的可视面。考虑整体形象预计以60米*30米设计，具体因应外观设计考虑。 东西塔楼临街部分作零售商铺使用，预计谂街商铺面积占基底面积50% 东西塔楼分别与广场贯通，方便塔楼客户进出商场。 ;西塔楼层分区;立面风格：项目楼宇高度远高于其他房屋，昭示性强，外立面设计如与黄埔区怡港大厦等建筑相同的话将毫无竞争力。因而从外墙拔高项目的高度，采用现代感强的玻璃幕墙打造。 注重楼层整体风格的统一和相互协调 在外立面统一设计的原则上需考虑到酒店、公寓、写字楼的不同需求。兼顾通风、空调布置、阳台等多项诉求，在设计上可参考朱美拉公寓。;大堂大门配合整体形象设计以钢化玻璃配合石材布置。 需注重灯光布置，突出明亮度 注意大堂区与首层设备区（如：监控室、员工室等）明确划分，指引;电梯设置;写字楼设计要点——装修标准;写字楼设计要点——大堂;写字楼设计要点——电梯间;写字楼设计要点——通道;写字楼设计要点——洗手间;;写字楼设计要点——户型面积;公寓设计要点——户型配比 ;公寓设计要点——户型设计;公寓设计要点——装修标准;酒店设计要点;酒店设计要点——户型面积;酒店设计要点——大堂; 在电梯选用方面，应主要考虑其稳定性及安全性，应选用品牌电梯如三菱、日立、蒂森，同时轿箱选择方面四星级酒店应选择12人以上轿箱，并在电梯上安装智能化多语种报层系统。;经济型酒店通