中铁原香漫谷营销推广报告.pptxVIP

;本报告的思路及框架;2013年营销目标：;本报告要解决的核心问题;目标界定;徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城区供应放量集中在4-6月份。;全市成交量波动较大，整体呈增长趋势；新城区上半年成交量稳步增长。;城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围差。;周边中高端大盘众多，产品线丰富，同质化严重，因价格相当而导致客户争夺激烈。;虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态??。;;2013年下半年竞争楼盘一览;下半年推售产品中， 110-119平米小三房有620套，体量最大，竞争最为激烈，其次是120-139㎡三房产品约460套。 ;高层产品销售均价预估由高到低依次应为奥邻花园、泊林公馆、星尚城。;竞品楼盘主力客户以企业工作人员和私营业主为主；;市场小结;目标界定;总部经济园区;;洋房户型为市面较经典的主流户型，户均面积112平米，属于较为亲民的电梯小洋房；;;交通 属性;节点 预估;;优势： 项目位于风景区、政务区、商务区三区核心的位置； 项目率先推出的电梯洋房为区域内相对较为稀缺的产品； 世界500强品牌房企； 较为稀缺的户均112平米电梯小洋房； 对外交通通达、便利。 ;目标界定; 美的翰城项目广告出街为2012年5月中旬，VIP卡活动期为6月14日至8月15日。蓄客期三个月，推广主题为“小户型，低总价”、“学区房”概念，面对刚需客群发起号召。渠道主要为：户外、网站、市区派单及定点宣传。 VIP蓄客活动以缴1万元认购金即可加入“美的汇”会员为主题，活动期内缴1万元诚意金可得“美的汇”VIP会员卡一张，得到排号选房机会，持卡客户在开盘当日根据排号先后顺序进行优先选房。 开盘时持卡客户享受总房款3000元优惠，另在开盘当日优惠基础上再享98折。至开盘时，认筹约1000组，蓄客认筹十分成功！ ; 汉源丽城2012年11月份售楼处公开蓄客，由于有汉源国际华城的大批老客户群体且工地形象好，前期推广十分低调。所用媒体不过“平媒、杂志、户外”等，投入相对较小。 经过7个月的客户蓄水于2013年5月下旬开始认筹活动，客户交纳5万元意向金购买VIP卡，可享受开盘时5万抵5万5千元的优惠。开盘当天成功认购的VIP卡客户除享受总房款5000元的优惠外再享受总房款1%优惠，按时签约客户可再享2%优惠。 2013年6月3日首批房源???盘，截止到开盘前共销售VIP卡230张左右，收取认筹款1150万元。首批共推出288套，截止到6月底共销售230套房源。 ; 紫金天境2012年11月初售楼处公开，11月17日即开始认筹活动，客户交1千抵1万，认筹还赠送电磁炉等礼品。短短2个小时，认筹客户便达190余组。同时，紫金地产一直执行“老带新”方案，凡老客户成功转介客户成交的，可获得金地商都购物卡2000元。 2013年1月1日首批房源开盘，开盘当天成功认购的VIP卡客户除享受1千抵1万的优惠外再享受全款96折、贷款98折的优惠。 现金洋地产新城区项目“紫金奥邻花园”售楼处已公开，，大面积的“派单”、户外广告、网站、市内巡逻等推广方式已全部启用。可以预计，蓄水活动多多少少会延续天境操作手法。;目标界定; 中铁未来城售楼处2012年6月1日到2013年5月31日，累计登记客户1859组，现根据来访客户登记及后期回访得到信息，对客户做如下分析：; 客户年龄结构： 36%为31-40岁人群，41-50岁之间的客户占比24%，从一定层面上可说明客户购买能力较强。; 客户职业分布：来访客户中私营业主比重最大，达30%，其次为事业单位工作人员及公司职员。 ;客户分析 —认知途径;客户分析 —客户关注点;客户小结;目标界定;要想实现8200元/平米的洋房价格，从竞争中突围，快速销售回款，需要建立超越竞争的全攻略。;目标界定; 原香：是一种原生态的生活环境，有原始的清香，它能 体现真至纯的感情； 漫谷：山水间的平坦峡谷，体现一种浪漫、惬意的生活。 原香漫谷体现是惬意、浪漫生活的方式，是生活 价值回归。;项目核心价值点; 在项目众多价值体系中：区域配套和片区开发人气显然是最弱的，也是客户抗性最大的两方面。区域板块和政府导向虽占据得天独厚的优势，却不能据为己有，乃同片区共享的利益，因此也不能够使项目脱颖而出。 唯有直面大龙湖景观，112平米户均面积、7层电梯洋房 ，是有别并高于其他项目的。挖掘产品自身，找到差异化赢得市场！;形象定位语;推广语;推广语;推广语;形象